의정부지방법원 2025타경65198. 고양시 덕양구 향동동 한일미디어타워 1층 108호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 등기 흐름은 2023년 12월 28일 곽재민 명의 소유권이전과 중소기업은행 근저당권 설정이 같은 날 이뤄졌고, 이 중소기업은행 근저당권 1,078,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 19일 중소기업은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 경매로 매각되면 말소기준권리와 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
앞선 2023년 7월의 동작신용협동조합·금모래신용협동조합·새안양신용협동조합 근저당권은 2023년 12월 28일 일부포기로 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 제공된 등기와 배당 구조만 보면 낙찰자가 별도로 승계할 담보권은 없습니다. 문제는 권리보다 가격과 용도입니다. 감정가 대비 34.3%까지 내려온 숫자는 눈에 띄지만, 근린시설의 적정 가격은 임대수익·공실기간· 실제 거래가에 크게 좌우됩니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 418,460,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65198 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 1층 108호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 66(향동동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 · 지하5층/지상15층 중 1층 108호 |
| 소유자 | 곽재민 (2023.12.28 소유권이전 · 거래가액 1,310,942,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 418,460,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 946,914,299원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,078,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 자료 기준으로 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없으며, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 66% 넘게 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 418,460,000원으로 감정가 1,220,000,000원의 약 34.3%입니다. 감정가 대비로는 801,540,000원 낮아졌습니다. 하지만 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 비교가격이 없기 때문입니다.
특히 감정평가상 용도가 근린생활시설이고 현황이 공실이라는 점이 중요합니다. 주거용처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 향후 임대료·공실기간·관리비· 실제 영업수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 418,460,000원은 ‘감정가보다 크게 낮아진 가격’이라고만 해석할 수 있을 뿐, ‘시세보다 싸다’는 결론까지 이어지지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,584,600원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,078,800,000원 | 411,875,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 418,460,000원 가정 시 중소기업은행 채권최고액 기준 미배당액은 666,924,600원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이며, 제공된 배당구조상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 사용되며 감정평가 당시 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하5층·지상15층 중 1층 108호이며 승강기·지하주차장·위생 및 급배수 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 12m 도로와 접하고 남측은 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·향동보금자리 지구단위계획구역이며 공공주택지구, 교육환경 상대보호구역, 비행안전구역 및 제한보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 현재 공실이므로, 실제 매수층과 임차수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가에서는 공실이고 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자·영업 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 임대수익 검증. 현황 공실인 만큼 주변 1층 근린시설의 실제 임대료와 공실기간을 확인해 최저가 418,460,000원이 수익률 기준으로 적정한지 따져야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 292,922,000원, 5회 유찰 시 205,045,400원입니다. 현재가와의 차이만 볼 것이 아니라 각 가격대에서 기대수익을 비교해야 합니다.
- 관리비·부가비용. 집합건물 근린시설인 만큼 공용부분 관리비 체납과 명도·원상복구 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며 제공자료상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 공실을 채울 수 있느냐
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 이미 말소된 신협 근저당 3건을 제외하면 2023년 12월 28일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 제공자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,220,000,000원이 3회 유찰돼 418,460,000원까지 내려왔더라도, 이 물건은 현황 공실인 1층 근린생활시설입니다. 비교 가능한 실거래가도 없어 현 최저가를 시세 대비 저가라고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 임대수익과 환금성 검증 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제로 공실을 해소해 수익을 만들 수 있는지가 승부처입니다.
