의정부지방법원 2025타경65198. 고양시 덕양구 향동동의 한일미디어타워 1층 108호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 근린시설이며, 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 지하 5층·지상 15층 규모 건물의 1층 점포로, 향동초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

이 물건의 숫자는 상당히 극단적입니다. 감정가는 12억 2,000만원인데, 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2억 504만 5,000원입니다. 소유자 곽재민이 2023년 12월 28일 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 1,310,942,600원이었습니다.

그렇다고 이 거래가액이나 감정가를 현재 시장가격으로 보아서는 안 됩니다. 상가의 가치는 실제 임대수익과 공실 해소 가능성, 배후수요 및 환금성에 크게 좌우됩니다. 권리분석과 가격분석을 분리해서 보아야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당은 소멸, 등기상 인수 0원

등기부의 권리관계는 과거 신탁등기와 여러 근저당권의 말소 이력을 거쳐, 2023년 12월 28일 설정된 중소기업은행 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 현재 말소기준권리는 을구 5번 근저당권입니다.

과거 신탁등기는 2022년 12월 29일 신영부동산신탁주식회사 명의로 이루어졌으나, 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이후 주식회사다산다건설을 거쳐 곽재민에게 소유권이 이전됐습니다. 따라서 과거의 신탁등기를 현재 존속하는 신탁 인수위험으로 해석해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%

현재 회차 최저매각가 205,045,000원은 감정가 1,220,000,000원 대비 16.81%입니다. 할인 폭만 보면 매우 커 보이지만, 감정가 대비 할인율은 실제 거래시세 대비 할인율과 다릅니다. 특히 본건은 현황 공실인 근린시설입니다.

회차별 금액은 각 유찰 시나리오의 가정값이며, 향후 매각기일이나 실제 낙찰가를 확정하는 수치는 아닙니다. 채권자 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

여기서 중요한 점은 유찰로 가격이 낮아져도 물건의 수익성이 자동으로 개선되는 것은 아니라는 사실입니다. 상가는 주거용 부동산과 달리 상권 내 유동인구·상가 배치·접근성·임차수요 등에 따라 같은 건물 안에서도 가치 차이가 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,045,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 채권 전액을 충족할 수 없어 상당한 미배당액이 남습니다.

집행비용 3,670,630원은 추정치입니다. 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액·당해세·임차인 최우선변제 등은 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 미배당액은 배당대금 외 부족액이므로 배분 차트에 포함하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 향동동 소재 향동초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 분포합니다. 주거 및 업무시설이 혼재한 상권에 속합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 20m 도로, 서측 약 12m 도로, 남측 보행자도로와 각각 접하는 부지입니다. 다만 개별 점포 108호의 실제 출입 동선과 가시성은 현장에서 별도로 살펴야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 15층 건물로, 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 근린생활시설이며 감정평가상 현황은 공실입니다. 임차수익이 실현되고 있다고 전제할 수 없으므로 임대료 수준과 임차수요 확인이 중요합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리) 및 공공주택지구에 해당합니다. 관련 법령상 제한과 지구단위계획 내용은 실제 사용계획에 따라 확인해야 합니다.
• 교육환경 및 기타 제한. 향동중학교 상대보호구역, 비행안전제4구역·제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 감정평가서에 열거된 규제사항이 있습니다. 계획 업종과 건축물 변경 여부에 따라 해당 제한의 영향을 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 내부 시설상태와 개별 점포의 실제 사용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 근린시설이라는 위치만으로 우수한 환금성을 보장할 수 없습니다. 현황 공실 및 5회 유찰 이력을 고려하면 매수 수요, 임대수요, 매각 소요기간에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재검증. 감정가 1,220,000,000원과 최저가 205,045,000원의 차이를 곧바로 수익 기회로 판단하지 말고, 한일미디어타워 및 주변 유사 근린시설의 최근 실제 거래·매물 호가·임대 조건을 비교하세요.
• 공실 원인 확인. 현재 공실인 이유가 단순 임차인 교체인지, 상가 배치·접근성·업종 수요·임대료 수준 등 구조적 문제인지 확인하세요.
• 개별 점포 위치. 1층 108호의 출입구 방향, 유동인구 동선, 외부 노출도, 간판 설치 여건, 주차장에서의 접근성과 주변 입점 현황을 현장에서 확인하세요.
• 임대관계·점유 확인. 감정평가상 현황 공실이나 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 실제 점유 및 사업자등록 관련 사항을 확인하고 대항력 있는 미확인 임차인이 있는지 검토하세요.
• 말소등기 확인. 과거 신탁등기와 동작신용협동조합·금모래신용협동조합· 새안양신용협동조합 근저당권의 말소 상태를 등기부 원본에서 대조하세요. 현재 말소기준은 중소기업은행의 2023.12.28 근저당권입니다.
• 관리비·운영비. 공용부분 미납 관리비, 점포 관리비, 시설 유지보수 부담 및 공실 중 고정비를 관리주체에 확인하세요.
• 업종 제한 검토. 근린생활시설의 세부 사용 가능 업종과 상대보호구역·지구단위계획 등 규제사항을 확인하세요.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가 205,045,000원, 6회 유찰 시 143,531,500원, 7회 유찰 시 100,472,050원의 시나리오를 비교하되, 추가 유찰을 전제로 시세 메리트를 보장하지 마세요.
• 배당과 인수 구별. 중소기업은행의 채권최고액 1,078,800,000원 중 예상 미배당 877,425,630원은 매수인이 부담할 금액이 아니라는 점을 구별하세요. 다만 새로 발견되는 점유·임대차 등의 위험은 별도 분석해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

⑥ 종합 판단 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 끝나지 않았다

권리관계만 놓고 보면 말소기준이 명확하고 근저당권 미배당을 매수인이 인수하지 않는다는 점은 긍정적입니다. 하지만 매수 이후 점포를 임대하거나 다시 매각할 수 있는지가 확인되지 않으면, 가격이 크게 내려온 이유를 제대로 이해했다고 보기 어렵습니다.

특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 동일 건물의 유사 점포 거래가격, 실제 임대 가능한 조건, 공실 지속 가능성, 취득 후 운영비와 매각 소요기간을 확인한 다음에야 응찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다.

맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 실제 팔리고 임대되는 가격

향동 한일미디어타워 108호는 감정가 12억 2,000만원에서 최저가 2억 504만 5,000원까지 내려온, 숫자만 보면 눈길을 끄는 사건입니다. 등기상 말소기준권리도 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다.

그런데 현황 공실인 근린시설이 5회 유찰됐다는 점은 결코 가볍게 지나갈 사실이 아닙니다. 최저가격이 감정가에서 멀어질수록 오히려 실제 상권 수요와 환금성을 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 감정가와 과거 거래가액은 현재의 적정 매수가를 보증하지 않습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성과 상가 환금성은 검증 전이라는 것입니다. 낮은 최저가만으로 적극적인 입찰을 권하기 어려우며, 실제 임대수익과 주변 매매시세가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 합리적입니다.