182,000,000원
의정부지방법원 2025타경65215. 파주시 문산읍 당동리 ‘파주한양수자인리버팰리스아파트’ 114동 14층 1402호입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 182,000,000원이 아니라 보증금 265,000,000원의 대항력 임차권과 이를 해소하는 주택도시보증공사의 대항력 포기확약서입니다.
임차인 박양재는 2021.03.16. 주민등록을 마쳤고 2021.04.23. 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2021.03.29.이며, 임대차계약일은 2021.03.08.입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2021.10.06. 설정된 주식회사론베이스대부의 근저당권이므로, 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 매수인의 총부담이 줄어들지 않는 대항력 인수형입니다.
현재 회차에서는 매각대금 182,000,000원 중 집행비용 3,348,000원을 제외한 178,652,000원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액 86,348,000원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인의 총투입은 최저가 182,000,000원과 인수액 86,348,000원을 합한 268,348,000원입니다. 그러나 2026.05.21.자 확약서에 따라 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 114동 14층 1402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 당동1로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 14층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유욱 (2021.04.30. 매매, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다
2016.04.15. 설정된 하나은행 근저당권 168,000,000원은 2021.04.23. 해지로 말소됐습니다. 2021.05.04. 설정된 최석희 근저당권 312,000,000원도 2021.10.08. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2021.10.06. 설정된 주식회사론베이스대부 근저당권 314,600,000원입니다.
그 이후의 파주시 압류, 제이티친애저축은행 가압류, 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.11. 도이치파이낸셜이 신청했던 임의경매는 2024.06.28. 취소기각결정에 따라 2024.07.15. 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.24. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박양재 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 2021.03.16. 2021.03.29. | 265,000,000원 | 있음 | 행사 | 해당 없음 |
임차인은 박양재 1명입니다. 배당요구일은 임차권등기일과 같은 2023.05.30.이며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 임차권등기상 보증금은 265,000,000원입니다. 별도의 보증기관 중복 임차인 신고는 표시돼 있지 않으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 확약 미적용 시 현재 회차의 룰상 인수액은 86,348,000원입니다. 본문의 실질 인수 0원 판단은 2026.05.21.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 그대로 유효하게 이행되는 조건입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 182,000,000원으로 감정가 260,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 단지나 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
확약이 유효하면 실질취득가는 최저가와 같은 182,000,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 총부담은 268,348,000원이며, 3회 유찰 시에는 낙찰가 145,600,000원에 인수액 122,238,400원이 붙습니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 116,480,000원과 인수액 150,950,720원이 결합합니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당이 늘어 총부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 룰 인수 | 확약 전 총투입 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 182,000,000원 | 86,348,000원 | 268,348,000원 | 182,000,000원* |
| 3회 유찰 시 | 145,600,000원 | 122,238,400원 | 267,838,400원 | 145,600,000원* |
| 4회 유찰 시 | 116,480,000원 | 150,950,720원 | 267,430,720원 | 116,480,000원* |
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 박양재 보증금 | 265,000,000원 | 178,652,000원 | 미배당 86,348,000원 · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2. 하나은행 근저당권 | 168,000,000원 | 0원 | 등기부상 2021.04.23. 해지 말소 기록 |
| 3. 최석희 근저당권 | 312,000,000원 | 0원 | 등기부상 2021.10.08. 해지 말소 기록 |
| 4. 론베이스대부 근저당권 | 314,600,000원 | 0원 | 말소기준권리 · 매각으로 소멸 |
| 5. 제이티친애저축은행 가압류 | 25,233,759원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 6. 도이치파이낸셜 경매개시결정 | 265,000,000원 | 0원 | 2024.07.15. 등기 말소 |
| 7. 서민금융진흥원 가압류 | 8,444,358원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 8. 주택도시보증공사 강제경매 | 265,000,000원 | 0원 | 대항력 포기확약서 제출 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당 시뮬레이션에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 배당에 사용됩니다. 하나은행과 최석희 근저당권은 배당표 항목에 포함돼 있으나 등기부에는 각각 2021.04.23.과 2021.10.08. 해지 말소 기록이 있으므로 입찰 전 배당요구채권과 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 문산고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 14층 1402호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급탕설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보·탐지, 개별난방과 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 182,000,000원의 시세 대비 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 목적물·사건번호·제출 주체와 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 주택도시보증공사 및 집행법원에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 시점을 현황조사서 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 하나은행·최석희 근저당권은 등기부상 말소 기록이 있으므로 실제 채권신고와 배당대상 여부를 배당요구종기 관련 서류에서 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 같은 단지·동·층·면적의 최근 거래와 현재 매물을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 확약서가 먼저다
겉으로는 감정가 260,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 182,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 확약서를 빼고 보면 임차보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 미배당액 86,348,000원이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 이유입니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.05.21.자 확약서입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 유효하게 이행되는 조건에서는 실질 인수액이 0원*으로 바뀝니다. 권리의 핵심은 비교적 명확하지만, 가격은 최근 실거래 자료가 없어 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 확약 원본 확인은 필수, 가격 판단은 별도 시세조사 후라는 결론이 적절합니다.