336,700,000원
인천지방법원 2024타경564666. 인천 남동구 구월동 누리자타운 1층 114호로, 감정평가상 현재 청소년 게임제공업소(상호:1시간만놀다가)로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.04.12. 설정된 송림신용협동조합 근저당 451,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023년 이후 들어온 남동구·국·서구의 압류와 2024.10.07. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 481,000,000원의 70%인 336,700,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 상가점포 이용 물건은 실제 영업가치·임대수익·공실 가능성까지 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564666 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로23번길 10-21, 1층114호 (구월동,누리자타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 청소년 게임제공업소(상호:1시간만놀다가) 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우림인베스트 · 2022.04.12. 소유권이전 · 거래가액 470,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 336,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 385,239,969원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 농협은행 근저당 356,400,000원도 2022.01.20. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.04.12. 송림신용협동조합 근저당 451,200,000원입니다. 그 뒤의 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전가현 | 누리자타운 1층 114호 | 2022.11.01 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전가현의 전입일은 2022.11.01.로 말소기준권리인 2022.04.12. 송림신용협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고, 현재 배당 계산에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 우선변제 및 최우선변제 가능성은 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가지만 시세 비교는 불가
감정가는 481,000,000원, 현재 최저매각가는 336,700,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 235,689,999원, 그다음은 164,982,999원입니다.
그러나 이 물건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 336,700,000원이 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 2022.04.12. 소유권 이전 당시 거래가액 470,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시장가격으로 간주해 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,513,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 송림신용협동조합 | 451,200,000원 | 331,186,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 송림신용협동조합 채권최고액 451,200,000원 중 331,186,200원이 배당되고, 120,013,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가는 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 336,700,000원 | 331,186,200원 | 120,013,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 235,689,999원 | 231,590,339원 | 219,609,661원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 164,982,999원 | 161,873,237원 | 289,326,763원 | 0원 |
송림신용협동조합의 미배당액이 커져도 그 채권 자체는 말소기준권리이므로 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다. 따라서 각 회차에서 실질취득금액은 낙찰가와 동일합니다. 다만 이 사실은 권리 인수 구조에 관한 것이며, 각 낙찰가가 시장가격 대비 적정한지는 별도의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제1층 제114호로 현재 청소년 게임제공업소(상호:1시간만놀다가)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 남동세무서 남동측 인근이며, 상가점포·사무실·숙박시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측·북측 약 15~20m, 동측 약 12m 도로에 접하고 남측으로 약 8m 보행자 전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(구월 공공주택)·과밀억제권역이며 공시지가는 3,444,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 2,253.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층-지상5층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 남동구·국·서구 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세면 근저당보다 앞서 배당될 수 있습니다.
- 임차인 최우선변제 확인. 전가현은 대항력은 없지만 보증금 3,000,000원·월세 300,000원의 임대차가 확인됩니다. 확정일자·배당요구·최우선변제 적용 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 청소년 게임제공업소로 이용 중이므로 실제 영업자·점유자와 임대차 종료 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 481,000,000원에서 336,700,000원으로 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 상권·수익성 확인. 상가점포·사무실·숙박시설 혼재 상업지대라는 감정평가만으로 실제 임대수익이나 환금성을 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금·임차 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2022.04.12. 송림신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류 3건과 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인은 전가현 1명이며, 2022.11.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 세금 압류 3건의 당해세 여부와 임차인 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았고, 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 336,700,000원의 시장 적정성을 검증할 수 없습니다. 권리 인수는 양호하지만 배당 확인과 가격 검증이 남은 상가점포 이용 물건으로 보는 것이 맞습니다.
