인천지방법원 2024타경570166. 인천 부평구 부개동에 있는 5층 아파트의 5층 105호입니다. 현재 소유관계는 김인자 지분 합계 7분의 5, 한옥기 지분 7분의 2이고, 경매는 한옥기가 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없으며, 과거 한국주택은행·국민은행 및 신한은행 관련 근저당은 이미 말소됐습니다. 2024년 김인자 지분에 설정된 가처분도 2024.11.25 말소됐고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 178,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 87,220,000원, 감정가의 49%입니다. 같은 단지 동일면적 50.94㎡의 최근 12개월 거래 평균은 149,500,000원, 가장 최근 2026.08 거래는 157,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 58.3%로 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570166 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로385번길 9-6, 5층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 5층 건물 내 5층 105호 |
| 소유관계 | 김인자 7분의 5 · 한옥기 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰) |
| 현재 최저가율 | 감정가의 49% |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 담보권 부담은 없다
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 과거 근저당권은 모두 말소됐고, 2021년 롯데카드 가압류와 그에 따른 강제경매개시결정도 2023년 매각과 함께 말소됐습니다. 2024년 공유물분할청구권 보전을 위한 가처분 역시 2024.11.25 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 58.3%
부동산 거래 자료상 단지명은 백조(마), 총 50세대, 사용승인일은 1983.05.21입니다. 비교 면적은 50.94㎡이며, 최근 확인되는 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.94㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2025.12 | 50.94㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2024.11 | 50.94㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.09 | 50.94㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.94㎡ | 2건 | 149,500,000원 |
전체 4건 평균은 144,750,000원이지만 가격 판단에는 더 최근의 자료를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 2건 평균은 149,500,000원, 최신 거래는 157,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 6.8% 상승입니다. 현재 최저가 87,220,000원은 최근 12개월 평균의 58.3%로, 제공된 시세 자료만 비교하면 가격 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 한옥기 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,250,040원 |
현재 배당 계산에는 경매신청인의 별도 채권액이 반영돼 있지 않으며, 집행비용 1,969,960원을 제외한 85,250,040원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 87,220,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 61,053,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 42,737,799원 | 0원 |
현재 회차 자체가 이미 최근 실거래 평균보다 상당히 낮습니다. 따라서 이 사건은 “한 번 더 유찰돼야만 가격 메리트가 생기는” 구조는 아닙니다. 다만 1983년 준공·50세대 규모와 실제 점유상태, 내부 수리비를 확인하지 않은 채 단순 할인율만 기준으로 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부광초등학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 105호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 북측·남측·남동측 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,927,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 별도등기. 토지에 관한 별도등기는 2026.06.01 말소됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 87,220,000원은 최근 12개월 평균 149,500,000원의 58.3%, 최신 거래 157,000,000원보다도 낮습니다.
- 노후도. 사용승인일이 1983.05.21이므로 내부·공용부 수리 상태와 향후 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 소규모 단지. 총 50세대로 최근 거래 표본이 많지 않습니다. 실거래 가격만으로 환금성을 단정하지 말고 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매. 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 공유관계를 정리하기 위한 경매이므로 사건기록과 매각물건명세서를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 핵심
이 사건은 현재 등기상 존속 담보권이 없고, 과거 근저당·가압류·가처분도 이미 말소됐거나 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 178,000,000원에서 2회 유찰돼 87,220,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 149,500,000원의 58.3%입니다. 최신 거래 157,000,000원과 최근 추세 +6.8%까지 놓고 보면 제공된 거래 자료상 현재 최저가에는 분명한 가격 차이가 있습니다.
다만 사용승인일이 1983.05.21이고 총 50세대의 소규모 단지이며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 최종 판단의 핵심은 실제 점유자 확인, 내부 상태와 수리비, 소규모·노후 단지의 환금성입니다. 권리 인수 부담이 낮다는 점과 가격 할인은 긍정적이지만, 현장 확인 없이 숫자만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
