인천지방법원 2024타경570166. 부평구 부개동 백조(마), 전용 50.94㎡ 아파트입니다. 현재 등기 요약상 소유관계는 김인자 지분 7분의 3·7분의 2와 한옥기 지분 7분의 2로 구성되어 있고, 한옥기가 2024년 11월 6일 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 절차가 진행 중입니다. 일반적인 담보권 실행형 경매와 달리 현재 등기에는 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않으며, 과거 권리들은 이미 정리된 상태입니다.
1983년 한국주택은행 근저당, 2007년 신한은행 근저당, 2021년 롯데카드 가압류와 그에 이은 2022년 강제경매개시결정은 모두 이전 단계에서 말소되었습니다. 2024년 한옥기가 김인자 지분에 설정한 공유물분할청구권 보전 가처분도 2024년 11월 25일 해제로 말소되었습니다. 현재 분석의 기준점은 2024년 11월 6일 경매개시결정이고, 데이터상 이 권리 역시 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570166 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로385번길 9-6, 5층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 50.94㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 내 5층 |
| 단지 | 백조(마) · 50세대 · 1983.05.21 준공 |
| 소유관계 | 김인자 지분 7분의 3·7분의 2 · 한옥기 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 신청 | 한옥기 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 과거 부담은 정리, 현재 인수 0원
확인된 임차인은 0명이며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 있다는 의미는 아니지만 실제 점유자와 전입·점유관계는 입찰 전 원본 및 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 실거래의 87.7%
동일 단지 백조(마), 동일 면적 50.94㎡로 확인된 실거래는 3건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 2025년 12월 142,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 같은 142,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 124,600,000원으로, 최근 12개월 평균의 87.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 50.94㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2024.11 | 50.94㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.09 | 50.94㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.94㎡ | 3건 | 140,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.94㎡ | 1건 | 142,000,000원 |
전체 3건 평균은 140,666,666원이고 현재 최저가는 그 평균의 88.6%입니다. 다만 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 비교해도 87.7%로 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +1.4%로, 제공된 거래 흐름에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다. 반면 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 142,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다는 개별 호수 상태와 시장성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,544,400원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 한옥기 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 122,055,600원 |
현재 회차 124,600,000원 가정 시 집행비용 추정액 2,544,400원을 제외한 122,055,600원이 소유자 교부 잔여로 계산되어 있습니다. 한옥기의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 124,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 87,220,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 61,053,999원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 소재 부광초등학교 서측 인근이며, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 105호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 아파트 건부지이며 북측·남측·남동측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 1,927,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 전입관계를 재확인하세요.
- 공유물분할 사건 확인. 담보권 실행형이 아니라 공유물분할을 위한 경매이므로 매각물건명세서와 경매개시결정 원문에서 사건 성격을 다시 확인하세요.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고상 토지에 관한 별도등기는 2026.06.01 말소된 것으로 되어 있으므로 최신 등기부와 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 124,600,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 142,000,000원의 87.7%입니다. 전체 평균 140,666,666원보다도 낮지만 최근 표본은 1건입니다.
- 노후·소규모 단지. 1983.05.21 준공, 50세대 단지이므로 내부 상태·수선 필요·재매각 수요를 가격과 함께 확인하세요.
- 최상층. 본건은 5층 건물의 5층으로 확인되므로 현장 상태를 직접 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재 가격은 낮지만, 환금성 확인이 남는다”
이 사건은 권리관계 자체보다 공유물분할 경매라는 성격과 실제 점유 확인이 핵심입니다. 현재 존속 근저당이나 압류가 없고 과거 가처분도 이미 말소됐으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 실질취득 124,600,000원이 최근 12개월 실거래 142,000,000원의 87.7%로 낮아 신건 감정가 178,000,000원 때보다 가격 조건이 개선됐습니다.
다만 최근 12개월 실거래 표본이 1건이고, 단지는 50세대·1983.05.21 준공의 소규모 노후 아파트입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 접근하기보다, 124,600,000원의 실질취득액이 실제 내부 상태와 향후 환금성까지 감안해도 적정한지를 확인하는 것이 마지막 판단 포인트입니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 최근 거래 이하, 최종 변수는 점유와 환금성. 이 사건은 그렇게 정리할 수 있습니다.
