부동산임의경매

2024타경47225 · 부천지원 · 근린시설

최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트

83,867,000원 8,386만 감정가 499,000,000원

감정가의 17% ▼ 83% 할인

다음 매각기일

07-21

부천지원 10:00

입찰 보증금

838만원

최저가의 10% · 8,386,700원

실거래 대비

▼ 80.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 4.32억원

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII-0.204g 감정가 대비 83% 할인 유찰 5회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 감정가의 17% 수준까지 내려왔지만 근린시설 특성상 환금성과 미배당 구조를 함께 봐야 합니다.

가격 최저가 83,867,000원으로 감정가 499,000,000원의 17% 수준
자금 근저당 채권최고액 456,000,000원 중 81,957,394원 배당 예상, 인수액 0원
리스크 임차인 없음. 다만 근린생활시설 소매점으로 이용 중이며 환금성 검토 필요

한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준권리인 미소신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 근린시설의 환금성입니다. 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 지식산업센터 내 소매점 용도의 수요와 실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.

감정가

499,000,000원

최초 평가금액

최저가

83,867,000원

5회 유찰 후

실질취득

83,867,000원

인수액 0원

핵심지표

유찰 5회

감정가 17%

인천지방법원 2024타경47225. 경기도 김포시 장기동 김포마스터비즈파크 1층 알128호 근린생활시설입니다. 감정가는 4.99억이지만 현재 최저매각가는 8,386만원까지 내려온 상태입니다. 등기상 핵심은 2022년 설정된 미소신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

따라서 낙찰자가 부담할 별도 인수권리는 없습니다. 다만 주거용 부동산과 달리 근린시설은 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 실제 이용상태가 근린생활시설(소매점)이고, 수요층과 환금성이 낙찰 후 가치의 핵심 변수가 됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경47225 (임의경매)
소재지	경기도 김포시 태장로795번길 23, 1층 알128호 (장기동, 김포마스터비즈파크)
물건종류 / 용도	집합건물 · 근린시설(소매점)
소유자	남승권
감정가 / 최저가	499,000,000원 / 83,867,000원 (5회 유찰)
신청채권자 / 청구	미소신용협동조합 / 390,501,350원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2022.04.26 설정된 미소신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후 설정된 김포세무서 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않으며, 매수인이 승계할 권리는 없습니다.

② 예상배당표 (매각가 83,867,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,909,606원
1. 근저당 · 미소신용협동조합	456,000,000원	81,957,394원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

최저매각가 기준 배당에서는 근저당 채권최고액 전액을 충족하지 못해 미배당 374,042,606원이 발생합니다. 그러나 해당 부족분은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.

매각대금 배분

회차별 매각가격 변화

5회 유찰 후 83,867,000원까지 하락했습니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 인수액 0원입니다. 임차인 승계 부담도 없습니다.

⚠️ 가격 관점 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 근린시설은 주택처럼 일반 실수요층이 넓지 않습니다. 낙찰 전 실제 영업수요와 공실 가능성을 확인해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 경기김포경찰서 북서측 인근 김포마스터비즈파크 내 위치하며, 주변은 지식산업센터 및 근린생활시설이 소재합니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
이용상태. 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
시설. 상하수도, 위생 및 급배수설비, 일반 승강기, 화물용 승강기, 스프링클러 및 지하주차장 설비가 있습니다.
환금성. 지식산업센터 내 상가 성격으로 배후 수요와 실제 영업 경쟁력을 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

권리 확인. 인수권리는 없지만 등기부 원본과 매각물건명세서를 재확인하세요.
업종 검토. 현재 이용 중인 소매점 용도가 낙찰 후에도 유지 가능한지 확인해야 합니다.
공실 위험. 근린시설은 낙찰가보다 임대수요와 공실 기간이 수익성을 좌우합니다.
공매 관련 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 관련 절차 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상가는 수요가 가격을 결정한다”

이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 정리되고 매수인 인수액은 없습니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 이후 활용성과 환금성입니다. 5회 유찰로 가격 매력은 커졌지만, 김포마스터비즈파크 내 소매점이라는 특성을 고려해 실제 이용 가능성과 임대 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-09-18	유찰	4억 9,900만원
2	2025-10-30	유찰	3억 4,930만원
3	2025-12-04	유찰	2억 4,451만원
4	2026-01-13	유찰	1억 7,115만원
5	2026-02-26	유찰	-
6	2026-07-21	대기	8,386만원

부동산임의경매

5회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 근린시설 환금성을 봐야 한다 — 김포마스터비즈파크 알128호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 예상배당표 (매각가 83,867,000원 가정)

③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상가는 수요가 가격을 결정한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (16장)

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