대항력 보증금 3.8억, 확약으로 ‘실질 인수 0원’ — 고양 디팰리스4단지 402호

의정부지방법원 2025타경65260. 고양시 일산동구 식사동 디팰리스4단지 4층 402호, 전용 55.148㎡의 공동주택 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 보증금 3.8억원의 선순위 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 장연주 임차인은 2022.05.13. 전입·점유를 시작했고, 2023.06.22. 농협은행 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액이 약 3.8억원으로 고정되는 구조입니다.

그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.02.19. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 매각조건에 반영되고 임차권등기 말소가 이행되면, 룰상 226,195,200원이던 인수액은 실질 0원*으로 바뀝니다. 실제 임차인은 장연주 1명이며, 별도의 보증기관 승계 신고자를 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원*

2018.01.12. 설정된 수협은행 근저당권 240,000,000원은 2022.03.11. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 장연주 임차인이 2022.05.13. 전입·점유했고, 현재 말소기준권리인 2023.06.22. 농협은행 가압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 이후 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

확약 미적용 시에는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득이 약 3.8억원으로 유지됩니다. 확약은 이 사건에서 확인된 임차보증금 관계에 한해 적용해 판단하며, 확약서 원본과 실제 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 40.2%지만 거래 표본은 1건

디팰리스4단지는 총 8세대, 사용승인일은 2017.09.29.입니다. 확인되는 전용 55.15㎡ 실거래는 2022.08. 4층 390,000,000원 1건이며, 등기부에 기록된 최동진 소유자의 2022.08.08. 취득가액도 390,000,000원입니다.

확약 반영 실질취득 156,800,000원은 실거래 390,000,000원의 40.2%이고, 감정가 320,000,000원도 실거래의 약 82.1%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 비교 가능한 거래가 단 1건이고 그 거래월이 2022.08.이므로, 이를 곧바로 현재 처분가치로 단정해서는 안 됩니다. 특히 총 8세대의 소규모 다세대라 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 표의 부족분 226,195,200원은 대항력 포기 확약을 적용하지 않은 룰상 인수액이며, 확약이 유효하게 반영되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 지하 1층·지상 4층 건물의 최상층 402호이며, 외부관찰과 건축물 현황도상 복층구조 및 다락이 확인돼 내부 구조를 재확인해야 합니다.
• 입지. 동국대학교 일산병원 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 부정형 토지의 공동주택 건부지이며 토지면적은 536㎡, 공시지가는 857,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 가축사육제한구역과도 저촉·포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부실사는 외부관찰과 현황도면에 의한 것으로 실제 구조가 다를 수 있습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 단지이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건뿐이라, 가격 산정과 재매각 시 아파트보다 거래 변동성이 클 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.02.19. 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 대상 보증금, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
• 인수액 두 가지로 계산. 확약 반영 시 실질 인수는 0원*이지만, 미반영 시에는 226,195,200원입니다. 자금계획은 두 경우를 분리해 검토해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 잔금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류, 말소 시점을 확인하세요.
• 점유·명도. 장연주 임차인의 현재 점유 여부와 인도 시기, 주택도시보증공사와의 명도 협의 주체를 현장에서 확인하세요.
• 실거래 재검증. 390,000,000원 거래는 2022.08. 1건뿐입니다. 인근 다세대 매물·거래와 현재 내부 상태를 함께 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
• 복층·다락 확인. 건축물대장 현황도와 실제 구조, 전용면적 외 공간의 적법성 및 사용상태를 현장에서 대조하세요.
• 토지거래허가 여부. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 경매취득 절차와 사후 이용 의무 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저다”

표면상 최저가는 156,800,000원으로 감정가의 49%, 확인된 실거래 390,000,000원의 40.2%입니다. 그러나 이 물건은 원래부터 싼 물건이 아니라, 보증금 380,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가가 내려가도 실질취득이 약 3.8억원으로 유지되는 인수형입니다.

투자 구조를 바꾸는 것은 2026.02.19. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 확약이 매각조건대로 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 156,800,000원으로 낮아집니다. 반대로 확약을 적용하지 못하면 실질취득은 382,995,200원으로 실거래의 약 98.2%입니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약 확인이 선행돼야 하는 조건부 A”입니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 적용 범위와 임차권등기 말소의 확실성입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.02.19. 인수조건변경확약서가 매각조건에 반영되고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 그 내용대로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약 미적용 룰상 인수액은 226,195,200원이며, 현재 회차 실질취득은 382,995,200원입니다.