부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경1196 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 37.885㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

100,940,000원 1억 94만 감정가 206,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

08-25

부천지원 10:00

입찰 보증금

1,009만원

최저가의 10% · 10,094,000원

실거래 대비

▼ 46.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.89억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 두 번 유찰로 최저가는 내려왔지만, 대항력 임차인 박채연의 보증금 미상 리스크 확인이 필요한 다세대입니다.

가격 최저가 100,940,000원은 최근 거래 198,000,000원의 51% 수준
자금 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 특별매각조건
리스크 박채연 대항력 있음·보증금 미상으로 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 두 번 유찰로 가격은 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 최근 거래 1.98억과 비교하면 가격 매력은 있습니다. 다만 대항력 있는 임차인 박채연의 보증금 미상이라는 핵심 변수가 있어, 낙찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.

감정가 / 최저가

206,000,000원 / 100,940,000원

2회 유찰

최근 실거래

198,000,000원

2025.09 거래 1건

최저가 ÷ 최근시세

51.0%

가격 메리트 구간

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

인천지방법원 2025타경1196. 부천시 상동 파인캐슬 2층 202호 다세대주택입니다. 집합건축물대장상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)이며 전용면적은 37.885㎡입니다. 말소기준권리는 을구 10번 주식회사 밸류마크 근저당권(채권최고액 65,000,000원)입니다.

권리상 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인 박채연은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 판단되어 대항력 있음으로 분석됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰가만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경1196 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 상동 243-13 파인캐슬 2층202호
물건종류 / 면적	다세대 · 전용 37.885㎡
소유자	한세근
감정가 / 최저가	206,000,000원 / 100,940,000원
신청채권	박채연 · 200,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인이 핵심

말소기준권리인 2021.06.04 밸류마크 근저당 이후 설정된 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박채연은 2021.02.25 전입으로 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 리스크

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
박채연	2021.02.25	有	확인 필요	가능성
주식회사	미상	판정 불가	확인 필요	확인 필요

⚠️ 가장 중요한 확인사항 박채연은 등기상 강제경매 신청채권자와 동일 인물이며 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 실제 임대차관계인지, 보증금 규모가 얼마인지 확인 전에는 인수 위험을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 거래 대비 낮다

파인캐슬 최근 거래는 2025년 9월 1건이며 거래가는 198,000,000원입니다. 현재 최저매각가 100,940,000원은 최근 거래 대비 51.0% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.09	35.91㎡	3	198,000,000원
최근 12개월 평균	37.885㎡	1건	198,000,000원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 거래가격 대비 낮지만 임차인 인수 여부에 따라 실질 취득가는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,213,160원
밸류마크 근저당	65,000,000원	65,000,000원
대한채권관리대부 가압류	15,596,459원	15,596,459원
박채연 신청채권	200,000,000원	18,130,381원

⛔ 입찰 전 반드시 확인 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인의 실질취득가는 낙찰가에 미배당 임차보증금이 더해질 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이라 최저가만 보고 판단하면 위험합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 박채연의 실제 임대차 여부와 보증금 확인이 최우선입니다.
특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
세금 압류. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
가격 판단. 가격 자체는 거래 대비 낮지만 임차 리스크 반영 후 판단해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 권리는 확인 후 입찰”

파인캐슬 202호는 두 번 유찰로 가격 매력이 생긴 물건입니다. 다만 일반적인 깨끗한 권리 물건과 달리 대항력 임차인 박채연이 존재하고 보증금이 확인되지 않습니다. 가격 메리트와 임차 리스크가 동시에 있는 물건으로, 임차관계가 해소될 때 비로소 안정적인 입찰 판단이 가능합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-26	유찰	2억 600만원
2	2026-04-09	매각	1억 4,420만원
3	2026-07-21	유찰	1억 4,420만원
4	2026-08-25	대기	1억 94만원

부동산강제경매

두 번 유찰 후 가격은 내려왔지만, 임차인 대항력 리스크를 확인해야 한다 — 부천 파인캐슬 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 미상 리스크

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 거래 대비 낮다

④ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 권리는 확인 후 입찰”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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