302,400,000원
인천지방법원 2025타경1769. 부천시 소사구 소사본동 제이앤팰리스 1층105호로, 감정평가상 근린생활시설(한국사회교육원)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 최세라는 2022.03.04 소유권을 이전받았고, 매매 원인은 2022.02.14, 거래가액은 450,000,000원입니다. 같은 날 신림신용협동조합의 채권최고액 366,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 2023.06.16 최은옥의 70,000,000원 가압류는 2024.10.30 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 상세 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유·사용관계는 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1769 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 219 제이앤팰리스 1층105호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 소사로160번길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(한국사회교육원)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층건내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 최세라 · 2022.03.04 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 302,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신림신용협동조합 / 337,133,834원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
핵심은 2022.03.04 신림신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 366,000,000원이고, 이후 2022.10.21 국 압류와 2025.05.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전 경서농업협동조합 근저당권은 2022.03.07 말소됐고, 최은옥 가압류 역시 2024.10.30 말소돼 현재 등기상 존속하는 인수형 권리로 보이지 않습니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
JN팰리스의 제공된 실거래 12건 평균은 317,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 308,400,000원, 최신 거래는 2026.03의 300,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세는 -4.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.28㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 66.8㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 66.8㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 66.8㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 66.28㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2025.02 | 63.56㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.02 | 63.56㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 66.8㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.04 | 63.36㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2023.07 | 66.8㎡ | 7 | 312,000,000원 |
| 2023.06 | 63.36㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.04 | 66.28㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.61㎡ | 5건 | 308,400,000원 |
현재 최저가 302,400,000원은 전체 평균 317,000,000원보다 낮지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 98.1%입니다. 특히 최신 거래 300,000,000원보다 현재 최저가가 높고 최근 추세도 -4.6%이므로, 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,033,600원 |
| 2. 근저당권 · 신림신용협동조합 | 366,000,000원 | 297,366,400원 |
| 미배당 | - | 68,633,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,033,600원을 제외한 297,366,400원이 신림신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 68,633,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 302,400,000원 | 297,366,400원 | 68,633,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 211,680,000원 | 207,916,480원 | 158,083,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 148,176,000원 | 145,301,536원 | 220,698,464원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남동측 인근. 주상용 부동산, 소규모 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설인 한국사회교육원으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 10미터, 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 주상용이며 공시지가 2,902,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 단지 규모. JN팰리스 26세대, 사용승인일 2017.08.08입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103호 통합사용 확인. 본건은 인접한 103호와 통합하여 사용 중이므로 현장 내부 경계, 출입 구조와 실제 인도 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 상세 임대내역은 미상입니다. 실제 영업·점유 주체를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 302,400,000원은 최신 거래 300,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균의 98.1%입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -4.6%이므로 과거 평균 317,000,000원보다 최근 12개월 평균 308,400,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당권에 68,633,600원의 미배당이 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본과 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 사용구획’이 승부처
이 물건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022.03.04 신림신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 그다음입니다. 감정가 432,000,000원에서 1회 유찰돼 302,400,000원까지 내려왔지만, 이는 최근 12개월 평균 308,400,000원의 98.1%이고 최신 거래 300,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 역시 -4.6%입니다.
여기에 근린생활시설이라는 용도와 103호 통합사용, 상세 임대내역 미상이라는 현황 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격과 현황은 보수적으로 확인”입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율 자체보다 최근 시세와 실제 사용구획을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
