대전지방법원 2025타경15623. 충남 홍성군 서부면 광리 4-1 소재 물건으로, 용도는 기타 + 토지입니다. 감정가는 5,937,644,560원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가격은 2,036,612,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 할인율만 보고 접근할 구조가 아닙니다. 말소기준권리는 2021.05.25. 중소기업은행 근저당권인데, 그보다 앞선 2009.06.16. 전입의 홍병희와 2017.03.08. 전입의 홍성군6차산업협동조합이 확인되고 두 점유자의 보증금이 미상입니다.
따라서 배당표의 “매수인 인수 0원” 계산만으로 실제 인수위험까지 없다고 단정하면 안 됩니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 이들의 임대차관계와 보증금이 확정되어야 실제 취득원가를 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15623 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 서부면 광리 4-1 · 충청남도 홍성군 서부면 서부로 712 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사유니트 |
| 토지 | 17,822㎡ · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 · 계획관리지역 |
| 감정가 / 최저가 | 5,937,644,560원 / 2,036,612,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.05.25. 중소기업은행 근저당권 3,360,000,000원입니다. 이후의 2022.08.31. 중소기업은행 근저당권 1,080,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 2025.04.03.에는 2번 근저당권 중 15,913,658원이 기술보증기금에 일부 이전된 기록이 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 리스크는 여기 있다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍병희 · 미확인 점유자 | 2009.06.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 2023.05.17 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 홍성군6차산업협동조합 · 미확인 임차인 | 2017.03.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 임향미 | 2022.05.31 | 50,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 배당요구 2025.06.16 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 모듈파크 | 2022.07.28 | 20,000,000원 | - | 없음 | 확정일자 2023.05.17 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 스페이스코리아 · 미확인 임차인 | 2022.10.31 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김완식 · 미확인 점유자 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김계석 · 주1동 | 2024.11.29 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박응래 · 미확인 점유자 | 2025.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
확인된 보증금이 있는 후순위 점유자는 김계석 10,000,000원, 주식회사 모듈파크 20,000,000원, 임향미 50,000,000원, 주식회사 스페이스코리아 5,000,000원입니다. 이들은 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 반대로 실제 입찰 판단의 핵심은 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유 2명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 2,036,612,000원으로 감정가 5,937,644,560원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 물건은 선순위 점유자의 인수 가능액이 확정되지 않았으므로 낙찰가만 놓고 실질취득가를 판단할 수 없습니다. 선순위 보증금이 존재해 배당으로 소멸하지 않는다면 실제 취득원가는 최저가보다 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,036,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,766,120원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,360,000,000원 | 2,013,845,880원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 850,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 48,312,462원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 217,902,821원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 용인축산업협동조합 | 34,415,032원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 총 채권 5,590,630,315원 중 2,013,845,880원이 배당되고, 미배당액은 3,576,784,435원입니다. 임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원과 별개로, 선순위 점유 2명의 보증금이 미상이라 실제 인수위험은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 토지·매각조건 메모
- 토지. 면적 17,822㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용이며 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 포함, 농업진흥구역 저촉, 가축사육제한구역은 접함·포함, 생산관리지역·농림지역은 접합니다.
- 공시지가. 121,600원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.
- 매각 제외. 목록1 지상에 제작 중인 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록14·15는 지목이 공장용지이나 현황은 도로입니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 2명 보증금 확인. 홍병희와 홍성군6차산업협동조합의 실제 임대차관계, 보증금, 점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금 중 매수인이 인수할 금액이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득원가를 다시 산정해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 입찰보증금이 일반적인 조건이 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 제시외·매각 제외 구분. 제시외 건물은 포함되지만 제작 중인 컨테이너는 제외되므로 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 목록14·15 현황 확인. 공부상 공장용지이나 현황 도로인 부분의 위치와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2025.04.03. 기술보증기금의 근저당권 일부이전 기록을 포함해 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 선순위 점유가 먼저다”
이 사건은 감정가 5,937,644,560원에서 3회 유찰돼 최저가가 2,036,612,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준일보다 앞선 홍병희와 홍성군6차산업협동조합의 보증금이 확인되지 않아 실질 인수액이 아직 닫히지 않았기 때문입니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 소멸 구조지만, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 그대로 실제 인수 0원으로 받아들일 수 없습니다. 여기에 기타 + 토지 물건, 3회 유찰, 특별매각조건 보증금 20%, 일부 토지의 공부·현황 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 가격보다 선순위 점유 확인이 먼저이며, 그 결과가 확정된 뒤에야 최저가 2,036,612,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
