서울남부지방법원 2023타경6311. 구로구 천왕동 천왕이펜하우스6단지 602동 701호 아파트입니다. 감정가는 684,000,000원, 현재 최저매각가는 547,200,000원이고 2회 유찰 상태입니다. 말소기준은 2011.08.23. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 존속 중인 오에스비저축은행 근저당, 신한카드·한국캐피탈 가압류, 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 분명한 장점이 있습니다. 동일 면적 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 726,500,000원이고 최신 거래는 2026.06. 777,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.3%이며, 전체 실거래 평균 718,083,333원과 비교해도 76.2%입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.4% 상승해 하락 추세도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경6311 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕로 9, 제602동 제7층 제701호 (천왕동, 천왕이펜하우스6단지) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 차성하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 547,200,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.08.20 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 199,845,942원 |
| 사용승인일 | 2011.06.17 |
| 단지 규모 | 천왕이펜하우스6단지 · 678세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2011.08.23. 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 324,000,000원이고, 2020.12.04. 변경등기에는 채권최고액 245,520,000원이 기재되어 있습니다. 2022.08.24. 설정된 오에스비저축은행의 586,800,000원 근저당권과 2023년 신한카드·한국캐피탈 가압류, 2023.12.11. 경매개시결정, 이후 압류는 모두 말소기준보다 후순위입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 75.3%
천왕이펜하우스6단지 동일 면적 84.97㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 718,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 6건 평균은 726,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 777,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 11 | 777,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 1 | 695,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 757,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 4 | 690,000,000원 |
| 2024.08 | 84.97㎡ | 9 | 720,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 9 | 710,000,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 14 | 700,000,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 5 | 685,000,000원 |
| 2024.03 | 84.97㎡ | 10 | 715,000,000원 |
| 2024.01 | 84.97㎡ | 8 | 728,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 718,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 6건 | 726,500,000원 |
최근 12개월 평균 726,500,000원과 비교하면 현재 최저가 547,200,000원은 75.3%입니다. 최신 실거래도 777,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.4% 상승했습니다. 따라서 현재 회차에서는 과거 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균을 기준으로 보더라도 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 547,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,872,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 586,800,000원 | 215,328,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,104,050원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 67,059,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,000,963,458원, 예상 배당액은 539,328,000원, 미배당액은 461,635,458원입니다. 집행비용은 7,872,000원으로 반영되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 80% | 547,200,000원 | 461,635,458원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 437,760,000원 | 569,981,058원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 350,208,000원 | 656,458,370원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구 천왕동 서울구로우체국 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·교육시설·공원·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 북측은 대로·동측은 중로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물의 7층 701호이며, 사용승인일은 2011.06.17.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전, 주차장, 전자식 공동현관문 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 단지·거래. 678세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 거래 6건 평균은 726,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이나 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있고, 2024.11.28. 사실조회 회신에는 대지권 취득과 70.895㎡ 지분이 확인됩니다. 관련 회신과 등기 정리 가능성을 직접 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 별도로 확인되지 않지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 재확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2011.08.23. 하나은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 최신본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 하나은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 324,000,000원과 2020.12.04. 변경등기 245,520,000원이 함께 존재하므로 배당관계는 원본 등기와 실제 채권액을 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래로. 현재 최저가 547,200,000원은 최근 12개월 평균 726,500,000원의 75.3%이고 최근 추세도 2.4% 상승입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래군을 우선해 판단하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당액은 461,635,458원이지만 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수채무를 동일하게 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 확인할 것은 대지권과 점유”
이 물건은 현재 최저가 547,200,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 726,500,000원의 75.3%까지 내려와 있습니다. 최신 거래는 777,000,000원이고 최근 거래 추세도 2.4% 상승이어서, 현재 가격을 최근 시세보다 비싸다고 볼 근거는 없습니다.
권리 측면에서도 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 확인사항은 대지권 미등기와 임대관계 미상입니다. 대지권은 분양대금 완납과 70.895㎡ 지분 취득을 확인한 사실조회 회신이 있으므로 긍정적인 자료가 존재하지만, 실제 등기 정리와 점유 현황까지 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 맞습니다. 가격은 매력, 권리 인수는 0원, 마지막 확인 포인트는 대지권과 점유입니다.
