한 줄 평 최근 실거래 대비 최저가는 매력적인 구간입니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 3억원 구조입니다. 배당 부족분 38,445,120원이 발생하는 구조이며, 매각물건명세서 확약 내용에 따라 임차권 인수 부담이 달라집니다.
감정가 / 최저가
332,600,000원
최저 266,080,000원
실거래 평균
306,250,000원
동일 면적 4건
실질취득 위험
300,000,000원
임차보증금 기준
매수인 인수
0원*
확약 적용 시
서울서부지방법원 2025타경52308. 은평구 신사동 샹그리라 4층 401호 오피스텔입니다. 감정가는 332,600,000원이고 현재 최저가는 266,080,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 을구 8번 주택임차권입니다. 임차인 박광남의 보증금은 300,000,000원으로 확인되며 대항력과 우선변제권이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52308 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-176 샹그리라 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 전유부분 전체 · 지상9층 건물 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 송지은 |
| 감정가 / 최저가 | 332,600,000원 / 266,080,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.04.05 설정된 고양시산림조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·경매개시결정·압류·임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 박광남 임차인은 대항력 있는 주택임차권으로, 배당 부족분이 발생할 경우 인수 문제가 핵심 검토 대상입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3억원 구조
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박광남 | 300,000,000원 | 有 | 有 | 확약 확인 필요 |
⚠️ 임차보증금 인수 판단 매각가 266,080,000원 기준 임차인 배당액은 261,554,880원이며 부족분 38,445,120원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 HUG 관련 확약서가 제출되어 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”하는 내용이 있습니다. 확약 조건은 해당 임차인에만 적용되며 실제 이행 여부 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
샹그리라(29-176) 동일 면적 56.15㎡ 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 거래 평균은 320,000,000원이며 최신 거래도 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.15㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2023.04 | 56.15㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.08 | 56.15㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2021.06 | 56.15㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 4건 | 306,250,000원 | ||
최저가는 최근 12개월 평균 320,000,000원의 83.2% 수준입니다. 단순 가격만 보면 할인 구간이지만, 대항력 임차보증금 문제가 있으므로 실질취득 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
배당 분배 (최저가 266,080,000원)
감정가 vs 실거래
확약 전 기준으로 임차보증금 위험을 별도 검토해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,525,120원 |
| 임차인 박광남 보증금 | 300,000,000원 | 261,554,880원 |
| 고양시산림조합 근저당 | 216,000,000원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 237,725,544원 | 0원 |
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 핵심 변수는 임차권이며, 제출된 확약 내용이 실제 적용되면 인수 부담은 실질 0원이 됩니다.
⛔ 입찰 관점 확약이 적용되지 않는 상황에서는 보증금 부족분 38,445,120원 인수 위험을 반드시 반영해야 합니다. 최저가만 보고 판단하면 안 되는 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 박광남 임차권에 대한 HUG 확약 내용과 실제 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 대항력 임차인 보증금 부족분 발생 여부를 낙찰 전 반드시 검토해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 320,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 기준으로 판단합니다.
- 오피스텔 특성. 4세대 규모로 거래 표본이 적어 환금성 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 임차권 확인이 먼저”
이 물건은 최근 거래 대비 최저가 자체는 낮은 편입니다. 하지만 일반적인 할인 경매와 달리 대항력 있는 임차보증금 3억원이 존재해 권리 검토가 우선입니다. 확약 조건이 충족되면 가격 경쟁력이 생기지만, 그렇지 않다면 부족분 인수 위험을 감안해야 합니다. 승부처는 낙찰가가 아니라 임차권 처리 조건입니다.
