서울서부지방법원 2025타경52308. 서울 은평구 신사동 샹그리라 4층 401호, 전용 56.15㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력은 있지만, 확약으로 매수인 승계가 해소된 임차인”입니다. 임차인 박광남은 2022.11.15 점유를 개시하고 2022.11.17 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.10.17입니다. 말소기준권리인 2023.04.05 고양시산림조합 근저당권보다 전입이 먼저이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사로부터 “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 데이터상 현재 회차 미배당액 90,916,096원은 확약이 없다면 매수인에게 이어질 수 있는 금액이지만, 이 사건에서는 박광남 임차인에 한해 실질 인수 0원으로 반영합니다. 확약의 효력은 해당 임차인에 한정되므로 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위는 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-176 샹그리라 4층 401호 · 증산로21길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 56.15㎡ · 지상9층 중 4층 |
| 소유자 | 송지은 (2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 332,600,000원 / 212,864,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.05 고양시산림조합 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기부의 말소기준은 2023.04.05 고양시산림조합 근저당권입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 은평구 압류와 2024.11.21 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 박광남의 실제 점유·전입은 근저당보다 앞서므로, 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 대항력까지 사라지는 구조는 아닙니다. 이 사건에서는 확약서가 승계 위험을 제거하는 별도 근거가 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박광남 | 전유부분 전체 · 주거(임차권등기) | 2022.11.17 / 2022.10.17 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약상 승계 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 212,864,000원으로 비교
이 물건은 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로, 가격 비교 기준은 실질취득 212,864,000원입니다. 동일 면적 56.15㎡의 최근 12개월 거래는 2026.04 320,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 320,000,000원입니다. 실질취득가는 이 최근 시세의 66.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.15㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2023.04 | 56.15㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.08 | 56.15㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2021.06 | 56.15㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.15㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
전체 거래 평균은 306,250,000원이지만 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 320,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 +6.1%로 하락 추세가 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고, 전체 거래도 4건이므로 아파트 대단지처럼 두터운 거래 표본으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,780,096원 |
| 1. 임차인 박광남 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 209,083,904원 |
| 2. 근저당 · 고양시산림조합 | 216,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 237,725,544원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박광남의 미배당 보증금은 90,916,096원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수 계산액이며, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 박광남에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 212,864,000원 | 90,916,096원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 170,291,200원 | 132,892,877원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 136,232,960원 | 166,474,301원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 사용승인일은 2016.03.14입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상9층이고 본건은 4층 401호입니다.
- 입지. 서울신사초등학교 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 응암역(6호선)이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측 약 6미터 내외 도로와 접하고, 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 4,954,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없으나, 감정평가서에는 제시외건물 ㉠이 소재한다고 기재되어 있으며 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 확인된 세대수는 4세대이고 동일 면적 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2026.04의 320,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 보증금 전액 미변제 시 임차권등기 말소 약정이 실제 매각조건에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 박광남의 보증금 300,000,000원, 전입 2022.11.17, 확정일자 2022.10.17, 배당요구 2024.11.21을 원본 서류와 대조하세요.
- 실질취득 기준 유지. 확약이 유효하다는 전제에서는 실질취득이 212,864,000원이고, 최근 12개월 시세 320,000,000원의 66.5%입니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 4세대·거래 4건이라는 얇은 표본을 감안해 향후 매도기간과 매수층을 별도로 점검하세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서의 “제시외 건물 포함”과 감정평가서의 제시외건물 ㉠ 위치·형태를 현장에서 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 2023.04.05 고양시산림조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각기일 전 최신 등기와 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승계구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당 후 90,916,096원이 남는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 확약이 있습니다. 이를 반영하면 박광남 보증금의 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 212,864,000원으로 고정됩니다.
가격도 최근 자료와 비교하면 우호적입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 320,000,000원이고, 실질취득은 그 66.5%입니다. 최근 거래 추세도 +6.1%입니다. 다만 4세대 오피스텔이고 최근 12개월 실거래 표본이 1건에 불과해, 권리상 핵심은 확약 원문 검증, 가격상 핵심은 얇은 거래 표본과 환금성 검증입니다.
