부동산임의경매

한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 임차권등기 김민수의 보증금 2.1억이 존재하고 전입일 등 대항력 판단 자료가 완전하지 않아, 단순히 “깨끗한 권리”로만 보기 어렵습니다. 용도 역시 노인복지시설로 이용 중이라는 점을 확인해야 합니다.

감정가

822,000,000원

평가금액

최저가

657,600,000원

1회 유찰(80%)

임차보증금

210,000,000원

임차권등기 김민수

핵심지표

대항력 판정 불가

확인 필요

서울서부지방법원 2025타경52314. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 10층 1003호입니다. 표면적으로는 2020년 설정된 지리산새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 을구 9번에 기록된 주택임차권 김민수(임차보증금 210,000,000원)이 핵심 변수입니다. 등기에는 임차권등기명령이 기재되어 있고 배당요구도 했지만, 제공된 자료상 대항력 여부는 판정 불가 상태입니다. 낙찰 전 반드시 임차관계를 재확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52314
소재지	서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1003호
물건종류 / 이용상태	기타 · 노인복지시설 이용 중
소유자	조홍선
감정가 / 최저가	822,000,000원 / 657,600,000원
신청채권자 / 청구	지리산새마을금고 / 307,248,260원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리되지만 임차권 확인 필요

② 임차인 분석 — 김민수 임차권등기

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김민수	210,000,000원	판정 불가 전입신고일 미상	확인 필요	해당 없음

⚠️ 임차권등기 리스크 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 배당 부족 여부와 대항력 유무에 따라 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다. 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 657,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,976,000원
을구 6번 근저당권 · 지리산새마을금고	252,000,000원	252,000,000원
을구 8번 근저당권 · 지리산새마을금고	144,000,000원	144,000,000원
갑구 10번 가압류 · 경기수산업협동조합	550,229,386원	252,624,000원
갑구 12번 가압류 · 주식회사 국민은행	47,834,523원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

✅ 권리 관점 2020년 지리산새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 후순위 가압류 역시 소멸 대상입니다.

⛔ 주의 관점 임차권등기 김민수의 보증금 210,000,000원이 존재합니다. 전입·대항력 판단이 완료되지 않은 상태이므로 임차 리스크를 배제한 가격 판단은 금물입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 은평구 녹번동 은평구청 북동측 인근 일반주택지역으로 다세대·빌라 등이 형성되어 있습니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스 정류장 도보 약 2~3분, 녹번역(3호선) 도보 약 7~8분입니다.
용도. 노인복지시설로 이용 중이며 식당 등 부대시설은 미운영 상태로 조사되었습니다.
규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 지정 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차관계 확인. 김민수 임차권등기의 전입·대항력 여부를 반드시 확인하세요.
용도 확인. 노인복지시설 이용 상태와 실제 운영 여부를 현장 확인해야 합니다.
배당 구조 확인. 채권 총액 대비 배당 부족이 발생하는 구조입니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 남는 위험은 다르다”

이 물건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 전형적인 경매 구조입니다. 하지만 임차권등기 보증금 2.1억이라는 변수는 별도로 봐야 합니다. 권리 소멸과 임차 리스크 해소는 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 임차인의 대항력과 배당 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	8억 2,200만원
2	2026-08-25	유찰	6억 5,760만원
3	2026-09-29	D-8 진행	5억 2,608만원

부동산임의경매

깨끗한 권리 뒤에 숨은 임차권 리스크 — 시니어캐슬 클라시온 1003호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리되지만 임차권 확인 필요

② 임차인 분석 — 김민수 임차권등기

③ 예상배당표 (매각가 657,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “말소되는 권리와 남는 위험은 다르다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (20장)

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