서울남부지방법원 2024타경3418. 구로역 인근 신구로자이 나인스에비뉴의 판매시설로, 감정평가상 일련번호 (1)~(20)은 경계 표시 없는 다른 호수와 함께 별도 호별 구분 없이 인테리어로 임의 구획되어 통칭 ‘천객 D.C마트’와 ‘세계로 식자재마트’ 등으로 이용 중입니다. 권리관계만 보면 2012.08.07 서울특별시구로구 압류가 말소기준이고 그 뒤의 국 압류와 2024.07.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권과 가등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
그러나 이 사건의 중심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 현황조사에는 양지희(천객DC마트 대표)와 임춘례(세계로마트 대표)가 확인되지만, 보증금과 대항요건 성립 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 확정할 자료가 없습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 미배당 보증금이 생기는 구조인지 확인되기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경3418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로중앙로 134, 제지하1층 제비1가009호 (구로동, 신구로자이 나인스에비뉴) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 판매시설·오픈상가 · 천객 D.C마트·세계로 식자재마트 등으로 이용 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 감정평가상 일련번호 (1)~(20) |
| 소유자 | 주식회사나인스에비뉴 |
| 감정가 / 최저가 | 1,682,900,000원 / 1,682,900,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 리치몰관리단 / 581,395,348원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유 확인이 더 중요하다
말소기준은 2012.08.07 서울특별시구로구 압류입니다. 이후 2012.10.02 국(처분청 구로세무서) 압류와 2024.07.23 리치몰관리단의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2009년 설정됐던 근저당권과 소유권이전청구권가등기 등은 등기부상 이미 말소 상태여서 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
임차인·점유자 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양지희(천객DC마트 대표) | 제비1가009호 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 임춘례(세계로마트 대표) | 제비1나025호 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
두 점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자입니다. 다만 보증금과 대항요건 성립일이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수도, 반대로 인수 없음이라고 단정할 수도 없습니다. 특히 이 물건은 호별 경계 자체가 현장에서 명확하지 않아 점유 범위와 매각대상 범위를 함께 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 188.7% 숫자를 ‘시세’로 오해하면 안 된다
신구로자이 거래자료의 최근 12개월 평균은 891,666,666원, 최신 거래는 2026.08 · 945,000,000원이고, 데이터상 최저매각가는 최근 12개월 평균의 188.7%입니다. 숫자만 보면 최저가가 최근 거래수준을 크게 웃돕니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다. 가격 매칭 대상면적은 4.0㎡인데 거래자료는 84.87㎡~133.78㎡이고, 대상은 판매시설·오픈상가인 반면 거래자료는 신구로자이 단지 거래입니다. 실제로 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 891,666,666원을 이 오픈상가의 직접 시세로 간주할 수 없고, 188.7%를 정확한 고평가율로 단정해서도 안 됩니다. 다만 적어도 이 자료만으로는 최저가가 ‘최근 시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 31 | 945,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 12 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 17 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 34 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 13 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 26 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 12 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 133.78㎡ | 23 | 1,200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 11 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 18 | 845,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 891,666,666원 |
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.3회, 낙찰률 0.0%가 제시돼 있습니다. 이 역시 대상 오픈상가의 직접 비교표본이라고 단정할 수는 없지만, 현재 최저가를 가격상 유리하다고 평가할 근거를 강화해 주는 수치는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,682,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,229,000원 |
| 신청채권 · 리치몰관리단 | 581,395,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,663,671,000원 |
제시된 시뮬레이션은 집행비용 19,229,000원과 소유자 잔여 1,663,671,000원을 반영하고, 신청채권 581,395,348원은 배당 0원으로 표시합니다. 점유자 보증금·우선변제와 당해세 등은 확정돼 있지 않으므로 실제 배당순위와 매수인 실질 인수액을 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 판매시설 성격의 오픈상가로 이용 중입니다. 일련번호 (1)~(20)은 다른 호수와 별도 호별 구분 없이 천객 D.C마트·세계로 식자재마트 등으로 임의 구획돼 있습니다.
- 경계. 견고한 벽체, 명확한 바닥경계 표시, 건물번호표지가 설치돼 있지 않아 대상물건의 경계확인은 측량을 요합니다. 위치도 집합건축물대장 건축물현황도와 상가관리단 도면·직원 안내로 개략 확인됐습니다.
- 층 표시. 공부상 지하1층이지만 북측도로와 남측도로 기준 현황상 지상층에 소재하며 로비층으로 통칭됩니다.
- 입지. 지하철 1호선 구로역 남동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 8,201,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 도로·규제. 남서측 광대로, 북측·동측 소로에 접하며 지구단위계획구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 벽체·바닥경계·건물번호표지가 없으므로 감정평가서가 요구한 측량을 통해 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일련번호 (1)~(20)의 실제 위치와 현황상 천객 D.C마트·세계로 식자재마트 구획이 어떻게 중첩되는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 양지희 점유관계. 제비1가009호 점유와 관련한 보증금, 대항요건 성립 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 임춘례 점유관계. 제비1나025호 점유의 임대차 조건과 매각대상과의 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 인수액 0원 단정 금지. 현재 배당 시뮬레이션상 0원일 뿐, 점유자의 미배당 보증금 가능성이 해소되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 891,666,666원과 최신 945,000,000원은 면적·용도가 다른 거래자료입니다. 188.7% 지표만으로 적정가를 산정하거나 반대로 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 신청채권 배당. 청구액 581,395,348원에 비해 시뮬레이션상 배당액이 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당요구·우선순위를 매각서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 경계와 점유는 남는다”
이 사건을 ‘말소기준 이후 권리가 소멸하니 깨끗한 상가’라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 등기부에서는 2012.08.07 압류가 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하지만, 현장에는 보증금과 대항요건이 확인되지 않은 점유자 2명이 있고, 매각대상은 20개호가 벽체와 경계표지 없이 임의 구획된 오픈상가입니다. 경계확인에 측량까지 요구됩니다.
가격도 가점을 주기 어렵습니다. 최저가 1,682,900,000원은 단지 최근 12개월 평균 891,666,666원의 188.7%지만, 그 거래자료는 84.87㎡~133.78㎡이고 대상 판매시설과 면적·용도가 일치하지 않아 직접적인 시세 비교가 성립하지 않습니다. 즉 이 자료만으로는 ‘비싸다’는 정확한 비율도, ‘싸다’는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
결론은 권리보다 현장확인이 우선인 고난도 물건입니다. 점유자 보증금과 대항요건을 확인해 실질 인수액을 확정하고, 측량으로 매각대상의 실제 경계를 특정하고, 동종 판매시설 기준의 가격 판단이 가능해지기 전에는 최저가 1,682,900,000원만 보고 접근할 근거가 부족합니다.
