부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당 8건·가압류 3건이 얽힌 복잡한 등기 구조이며, 거래 사례가 1건인 소형 단지라 환금성 확인이 핵심입니다. 최저가는 최근 거래 15억 대비 약 83.7% 수준입니다.

감정가 / 최저가

1,570,000,000원 / 1,256,000,000원

1회 유찰

최근 거래

1,500,000,000원

2024.12 거래 1건

최저가 ÷ 최근시세

83.7%

최근 거래 대비 할인

매수인 인수

0원

임차인 없음

서울서부지방법원 2025타경52340. 서울 서대문구 연희동 동도아카데미하우스 602호 아파트입니다. 말소기준권리는 2005년 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 설정된 다수의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.

다만 이 사건은 권리보다 채권 구조와 환금성을 봐야 합니다. 배당에서는 선순위 근저당 일부가 지급되고 후순위 채권은 대규모 미배당이 발생하는 구조입니다. 매수인 입장에서는 인수 위험은 없지만, 시장성 판단은 별도로 필요합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52340 (임의경매)
소재지	서울특별시 서대문구 연희동 74-14 동도아카데미하우스 6층602호
물건종류 / 용도	아파트 · 공동주택
소유자	손현상
감정가 / 최저가	1,570,000,000원 / 1,256,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	중소기업은행 / 522,783,175원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사에스지파트너즈, 양영재, 조헌수, 김영찬 등의 근저당권과 용석호·하나캐피탈·한국씨티은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 문제는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 구간

동도아카데미하우스2차는 17세대 규모이며 최근 거래 확인 사례는 1건입니다. 전체 평균 거래액과 최근 거래가 동일하게 1,500,000,000원으로 확인됩니다.

거래월	전용	층	거래가
2024.12	184.01㎡	5	1,500,000,000원
최근 12개월 평균	181.49㎡	1건	1,500,000,000원

최저매각가 12.56억은 최근 거래 15억 대비 83.7% 수준입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 소규모 단지이므로 가격 할인만으로 충분한 유동성을 의미하지는 않습니다.

⚠️ 환금성 체크 총 세대수 17세대, 최근 거래 1건으로 거래 빈도가 낮습니다. 낙찰 후 매도 전략에서는 동일 단지 수요와 실제 매수층 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,256,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	14,960,000원
을구 1번 근저당 · 중소기업은행	240,000,000원	240,000,000원
을구 2번 근저당 · 중소기업은행	192,000,000원	192,000,000원
을구 3번 근저당 · 중소기업은행	180,000,000원	180,000,000원
을구 4번 근저당 · 주식회사에스지파트너즈	804,000,000원	629,040,000원
후순위 채권	856,213,943원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 할인이나, 거래량이 적어 환금성 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 등기부상 채권 관계가 복잡하고 후순위 채권 미배당 규모가 큽니다. 권리 인수는 없지만 소형 단지 특성상 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 서대문구 연희동 소재 서대문소방서 북동측 인근으로 단독·다세대·아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 주택지대입니다.
교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있습니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
환금성. 17세대 규모 단지로 최근 거래 사례가 1건 확인되어 매도 기간은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸 구조입니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 15억 대비 83.7%지만 최근 거래 표본이 1건이라는 점을 감안해야 합니다.
배당 구조. 후순위 근저당 및 가압류는 미배당 가능성이 크며 이는 매수인 인수와 구분해야 합니다.
현장 확인. 소형 단지 특성상 실제 거주 수요와 매도 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 없음 ≠ 쉬운 물건”

이 물건은 법률상 인수 부담은 낮습니다. 하지만 경매의 핵심은 권리만이 아닙니다. 연희동이라는 입지 장점에도 불구하고 17세대 규모와 거래 1건이라는 환금성 한계가 있습니다. 최저가는 최근 거래 대비 할인되어 있으나, 권리는 안전하고 가격은 매력적일 수 있지만 유동성은 따로 검증해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	15억 7,000만원
2	2026-08-25	대기	12억 5,600만원

부동산임의경매

권리는 소멸 구조지만, 채권 부담과 환금성을 봐야 한다 — 연희동 동도아카데미하우스 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 할인 구간

③ 예상배당표 (매각가 1,256,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없음 ≠ 쉬운 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (16장)

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