부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 소유자 관련 가압류가 원인이 된 경매로, 매각 후 기존 권리는 정리되는 구조입니다. 매수인 인수 0원으로 권리 부담은 낮지만, 10세대 규모의 준공 1994년 다세대라 가격보다 실제 거래성과 환금성을 확인해야 하는 물건입니다.

감정가

223,000,000원

평가금액

최저가

178,400,000원

1회 유찰

실거래 평균

225,000,000원

최근 12개월 1건

매수인 인수

0원

임차인 없음

서울서부지방법원 2025타경52343. 서울 은평구 응암동 121-43 1층101호 다세대주택입니다. 등기 흐름을 보면 금융기관 근저당보다 소유자 채권자의 가압류가 경매 원인이 된 사건입니다. 2024년 송주연 가압류 2,000만원, 2025년 추가 가압류 1억원 이후 강제경매가 진행됐고, 모두 매각으로 소멸되는 구조입니다.

핵심은 권리보다 가격과 매수 후 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 80% 수준까지 내려왔고, 최근 거래 기준으로는 할인 폭이 있습니다. 다만 소규모 빌라형 다세대는 아파트와 달리 거래량과 수요층을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52343
소재지	서울특별시 은평구 응암동 121-43 1층101호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 현황 다세대주택으로 이용중
소유자	박영문
감정가 / 최저가	223,000,000원 / 178,400,000원
신청채권 / 청구	송주연 / 147,172,332원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 매각 후 정리되는 구조

말소기준권리 이후의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않으며, 매수인이 별도로 부담하는 권리는 0원으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 할인은 있으나 거래성 확인 필요

거래월	전용	층	거래가
2024.05	53.0㎡	3	225,000,000원
2022.04	53.0㎡	2	210,000,000원
최근 12개월 평균	52.0㎡	1건	225,000,000원

최근 12개월 거래 기준 평균은 225,000,000원이며 최저매각가는 178,400,000원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 79.3% 수준으로 가격 차이는 존재합니다. 다만 거래 표본이 많지 않은 10세대 규모 다세대이므로 실제 매도 가능성과 수요층 확인이 중요합니다.

⚠️ 환금성 체크 동명빌라트타운은 총 10세대 규모이며 최근 거래 건수가 제한적입니다. 낙찰 가격이 낮더라도 매도 시점과 매수층 확보 여부를 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,297,600원
가압류 · 송주연	20,000,000원	20,000,000원
가압류 · 송주연	100,000,000원	100,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	55,102,400원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 할인 수준이나 거래량 확인 필요

✅ 권리 관점 가압류와 강제경매 관련 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 인수 부담도 확인되지 않습니다.

⚠️ 투자 관점 가격 할인은 있지만 다세대 특성상 아파트보다 환금성이 낮을 수 있습니다. 낙찰 후 보유·매도 계획을 함께 세워야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울 은평구 응암동 소재 서울은명초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 인근 노선버스 정류장과 응암역(지하철 6호선)이 있어 접근 가능합니다.
건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층101호이며 사용승인일은 1994.10.07입니다.
환금성. 준주거지역 입지지만 10세대 규모 소형 다세대로 거래량 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 매각 후 소멸되는 권리 구조인지 원본 등기부 확인.
가격 판단. 최근 거래 225,000,000원 대비 최저가 할인 폭을 기준으로 판단.
현장 확인. 건물 상태, 주차, 관리 상태, 점유 관계 확인.
환금성. 소형 다세대 특성상 매도 기간을 고려.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 확인 필요.

맺으며 — “권리는 단순, 승부는 거래성”

이 물건은 권리 분석 측면에서는 비교적 단순합니다. 매수인 인수액은 없고, 가압류와 경매 관련 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 다세대 경매는 낙찰가만 보는 것이 아니라 실제 매도 가능성과 수요층을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 할인된 수준이므로 가격 매력은 있지만, 소형 다세대라는 특성을 감안한 접근이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 2,300만원
2	2026-08-25	유찰	1억 7,840만원
3	2026-09-29	D-8 진행	1억 4,272만원

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 소형 다세대 환금성을 봐야 한다 — 응암동 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각 후 정리되는 구조

② 시세 비교 — 할인은 있으나 거래성 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 178,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 승부는 거래성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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