서울서부지방법원 2025타경52343. 은평구 응암동 121-43, 동명빌라트타운 1층 101호로 현황은 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박영문이며 2015년 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2024년 2월 6일 송주연의 20,000,000원 가압류이고, 2025년 10월 23일 같은 채권자의 100,000,000원 가압류와 2025년 12월 17일 강제경매개시결정이 뒤를 잇습니다. 등기부의 과거 근저당권들은 모두 이미 말소된 상태입니다.
임차인은 확인되지 않으며 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차보증금 인수 여부가 아니라 현재 매각가와 거래가격의 간격, 그리고 소규모·노후 다세대의 환금성입니다. 현재 최저가 142,720,000원은 최신 거래가 225,000,000원보다 낮지만, 거래 표본은 2건뿐이라 가격 판단 때 표본의 폭도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 121-43 1층 101호 · 은평로4길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 대상면적 52.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조·연와조 평스라브지붕 4층 건물 · 1층 101호 · 사용승인 1994.10.07 |
| 소유자 | 박영문 (2015.03.05 매매, 거래가 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 142,720,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 147,172,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현존 근저당 없이 가압류가 기준
임차인 없음. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 국민은행·하나은행·우리은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현존 말소기준은 2024.02.06 송주연의 가압류 20,000,000원입니다. 이후 2025.10.23 가압류 100,000,000원과 2025.12.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최신 거래의 63.4%
동명빌라트타운은 총 10세대, 1994년 사용승인된 다세대입니다. 면적 매칭된 거래는 2건으로, 2022년 4월 210,000,000원과 2024년 5월 225,000,000원입니다. 전체 평균은 217,500,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 53.0㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.04 | 53.0㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
현재 최저가 142,720,000원은 전체 평균 217,500,000원의 65.6%, 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 225,000,000원의 63.4%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +7.1%로, 하락 추세 데이터는 아닙니다. 따라서 현재 가격은 최근 거래금액보다 낮은 구간에 위치합니다. 다만 거래 건수가 2건에 불과하고 대상은 1층인 만큼 거래가 자체를 그대로 호가 기준으로 적용하는 데에는 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,798,080원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 송주연 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 송주연 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,921,920원 |
현재 최저가 기준 알려진 가압류 청구액 120,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 19,921,920원으로 계산됩니다. 강제경매개시결정의 별도 채권액은 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은명초등학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1994.10.07 사용승인된 4층 건물의 1층 101호로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시창호이며 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 193.7㎡, 대체로 평탄한 정방형 주거용 건부지이며 서측 약 5m, 동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·도시지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 10세대, 사용승인 1994년의 소규모 다세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 현재 2회 유찰된 점까지 함께 보아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 현존 말소기준은 2024.02.06 송주연 가압류 20,000,000원입니다. 이후 가압류와 강제경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인은 없고 인수액도 0원으로 계산되지만, 입찰 직전 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료를 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가 142,720,000원은 최근 거래 225,000,000원의 63.4%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 대상은 1층이므로 층·상태 차이를 반영해야 합니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대, 1994년 사용승인, 2회 유찰 이력을 감안해 재매각 기간과 예상 매수층을 보수적으로 검토하세요.
- 배당 변동. 강제경매개시결정의 별도 채권액은 계산에서 제외되어 있고 당해세 등도 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가상 규제 내용은 입찰 목적과 적용대상에 따라 관할 기관에서 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 환금성까지 반영한 가격
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 142,720,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 225,000,000원의 63.4%로, 거래금액과의 차이도 분명합니다. 반면 동명빌라트타운은 총 10세대이고 1994년 사용승인된 다세대이며 현재까지 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 단순히 “감정가보다 36% 낮다”가 아니라, 인수 0원의 권리 안정성에 소규모·노후 다세대의 환금성과 1층 조건을 함께 반영해 얼마까지 응찰할지입니다.
