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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 522,240,000원
B 매력지수58 D-8 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경52375 · 서울서부지방법원 · 건물
철근콘크리트조 45.870㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
522,240,000원 5억 2,224만 감정가 816,000,000원
감정가의 64% ▼ 36% 할인
다음 매각기일
09-29 D-8
서울서부지방법원 10:00
입찰 보증금
5,222만원
최저가의 10% · 52,224,000원
감정가 대비
▼ 36.0% 싸게 매수
감정가 8.16억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 위험은 없지만 복지시설 용도와 높은 미배당 구조로 가격 판단은 신중해야 하는 물건입니다.
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현장 사진 17장 전체 보기 →
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-8). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 기타(노인복지시설)

권리는 정리되지만, 용도와 환금성이 핵심 — 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1005호

서울서부지방법원 2025타경52375 · 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1005호
감정가 816,000,000원 · 최저매각가 652,800,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매
58점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 복지시설 환금성과 미배당 구조를 확인해야 하는 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 기타 용도 복지시설로 환금성이 제한되고 실질 매수 검토 시 이용관계 확인이 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 위험은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 평가된 기타 물건이며, 임대관계가 미상이라 낙찰 후 활용 가능성과 환금성을 반드시 따져야 합니다.
감정가 / 최저가
816,000,000원
최저 652,800,000원
실질취득 부담
652,800,000원
인수액 0원
유찰
1회
감정가 80%
핵심지표
권리 B
용도 확인 필요

서울서부지방법원 2025타경52375. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 10층1005호입니다. 등기상 소유자는 주식회사이조원하우스이며, 2024년 영동농업협동조합 근저당 설정 이후 경기수산업협동조합, 신용보증기금, 국민은행, 서울보증보험 등의 가압류가 순차적으로 설정된 구조입니다.

핵심은 권리보다 물건의 성격입니다. 감정평가는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이루어졌고, 일반 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 현재 임대관계는 미상이며, 낙찰 전 실제 이용상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호서울서부지방법원 2025타경52375 (임의경매)
소재지서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1005호
용도 / 이용상태기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)
소유자주식회사이조원하우스
감정가 / 최저가816,000,000원 / 652,800,000원 (1회 유찰)
신청채권466,914,753원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2024.04.08 설정된 영동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 확인되지 않았으며, 인수액은 0원으로 분석됩니다.

② 예상 배당표 (최저매각가 652,800,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-8,928,000원
영동농업협동조합 근저당552,000,000원552,000,000원
경기수산업협동조합 가압류550,229,386원91,872,000원
신용보증기금 가압류577,500,000원0원
국민은행 가압류101,794,379원0원
서울보증보험 가압류926,000,000원0원
소유자 교부-0원

총 채권 청구액 2,707,523,765원 대비 매각대금이 부족해 후순위 채권은 대규모 미배당이 발생합니다. 다만 이는 낙찰자 인수금과는 별개이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
1회 유찰 후 652,800,000원 진행. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 용도·환금성 검토가 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 위험도 확인되지 않습니다. 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
⚠️ 투자 관점 일반 주거용이 아닌 노인복지시설 용도입니다. 주거 시세 기준 접근보다 실제 운영 가능성, 용도 적합성, 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모

  • 입지. 은평구청 북동측 인근으로 관공서, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 인근 노선버스정류장과 녹번역(지하철3호선)이 위치해 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
  • 시설. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 중 제10층 제1005호이며, 위생·급배수·냉난방·승강기·소화설비 등이 구비된 것으로 평가되었습니다.
  • 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 제한사항이 존재합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 용도 확인. 아파트처럼 접근하지 말고 노인복지시설 운영 또는 활용 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
  • 현황 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 이용 상태를 현장 확인해야 합니다.
  • 권리 확인. 인수권리는 없지만 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
  • 가격 전략. 추가 유찰 시 가격 메리트는 커질 수 있으나 용도 제한으로 매수층이 좁을 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 활용성”

이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고 낙찰자가 부담하는 인수금은 없습니다. 하지만 기타(노인복지시설)이라는 용도는 일반 주거용과 다른 판단 기준을 요구합니다. 결국 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”와 함께 “낙찰 후 어떻게 활용할 수 있느냐”입니다.

본 리포트는 등기부·배당자료·감정평가 자료를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 확인이 필요합니다. 본 내용은 투자 권유가 아니며 의사결정 및 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다.

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서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1005호

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