서울서부지방법원 2025타경52386. 서울 은평구 갈현동 더클래스 103동 5층 503호로, 감정평가서상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 선순위 임차권이 존재하지만, 그 잔존보증금 인수 문제를 신청채권자가 제출한 확약서가 해소하고 있다는 점입니다.

임차인 정예지는 2021.04.09 전입·점유를 시작했고 2021.03.12 확정일자를 받았습니다. 보증금은 255,000,000원이며 2024.01.18 임차권등기가 마쳐졌습니다. 전입일이 이 사건의 말소기준으로 제시된 2025.12.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 2026.04.08 제출된 확약으로 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소

현재 확인되는 실제 임차인은 정예지 1명입니다. 임차보증금 255,000,000원, 전입·점유 2021.04.09, 확정일자 2021.03.12이며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라, 매각물건명세서 비고상 정예지의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이자 이 사건 신청채권자입니다. 따라서 정예지 보증금과 신청채권자 청구액을 서로 다른 두 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 거래보다 높다

가격 판단에서 가장 중요한 수치는 최근 12개월 거래입니다. 더클래스(103동)의 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 2026.07 전용 28.41㎡·5층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 190,000,000원입니다.

현재 최저가는 202,880,000원으로 최근 12개월 평균의 106.8%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 202,880,000원이므로, 현재 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 특히 대상 면적은 42.11㎡인 반면 최근 거래 표본은 28.41㎡로 면적이 일치하지 않고 표본도 1건뿐이어서, 이 190,000,000원을 대상 호수의 정밀 시세로 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,880,000원 가정)

배당모형상 정예지 보증금 부족분은 55,760,320원입니다. 이는 확약을 적용하기 전의 룰상 인수액이며, 2026.04.08 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되므로 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 정예지 보증금반환채권을 양수한 승계인이므로 위 두 채권액을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모형에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 부족분은 커진다

대항력 있는 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 현재 회차의 룰상 인수 55,760,320원은 3회 유찰 시 95,768,256원, 4회 유찰 시 127,774,605원으로 증가합니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약이 있어 각 시나리오의 잔존보증금 청구를 매수인에게 행사하지 않는 구조입니다. 따라서 가격 하락 효과를 판단할 때는 확약 전 보증금 부족분을 실질취득액에 중복 가산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 소재 선정고등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·학교 등이 혼재한 주택지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3호선 연신내역은 다소 원거리에 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평스라브 지붕의 지상 6층 건물 내 5층 503호입니다. 승강기·소화·화재탐지·주차·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 지적도상 남서측으로 폭 약 7~8미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역과 제1종일반주거지역, 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 3,069,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 참고. 더클래스(103동)는 15세대, 사용승인 기준 2014.09.01입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 1건이라 거래 표본이 매우 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.08 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 대상·조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 정예지의 임차권등기가 실제 매각 이후 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 권리 인수가 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 106.8%입니다.
• 비교면적 주의. 최근 거래는 28.41㎡, 대상 면적은 42.11㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 190,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하지 않아야 합니다.
• 다회 유찰 확인. 현재 2회 유찰 상태이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 다음 회차 시나리오의 가격과 권리조건을 함께 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 별도 검증”

이 사건은 처음 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 인수 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 매각가를 기준으로 한 배당모형에서는 55,760,320원이 미배당됩니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 정예지 관련 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 바로 평가할 수는 없습니다. 최저가 202,880,000원은 최근 12개월 거래 190,000,000원의 106.8%이고, 실거래 표본은 1건뿐이며 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 효력 확인과 적정가격 검증입니다. 권리 문제는 확약으로 정리됐지만, 가격은 별도로 보수적으로 판단해야 합니다.