부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52386 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 42.11㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

202,880,000원 2억 288만 감정가 317,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,028만원

최저가의 10% · 20,288,000원

실거래 대비

▼ 31.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.95억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.55억은 확약으로 실질 인수 0원 처리되지만 신건 최저가가 최근 거래보다 높아 가격 메리트는 부족합니다.

가격 최저가 253,600,000원 = 최근 12개월 거래 190,000,000원의 133.5%로 시세 이상
자금 입찰보증금 10% 기준 약 25,360,000원 · 확약 적용 임차 인수 실질 0원
리스크 정예지 임차권등기 존재. HUG 확약으로 잔존보증금 반환청구권 포기 및 말소 동의

한 줄 평 정예지 임차인의 보증금 2.55억은 원래 대항력 인수 가능성이 있는 구조였지만, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 해당 임차권의 실질 인수는 0원 처리됩니다. 다만 최저가 2.536억은 최근 거래 1.9억보다 높은 수준으로, 권리보다 가격 검토가 핵심입니다.

감정가

317,000,000원

다세대

최저가

253,600,000원

1회 유찰

최근 거래

190,000,000원

2026.07 거래

매수인 인수

0원

확약 적용

서울서부지방법원 2025타경52386. 은평구 갈현동 더클래스 103동 503호 다세대주택입니다. 전유부분 전체를 대상으로 한 주택임차권등기가 존재하며, 임차인은 정예지 씨입니다. 보증금은 255,000,000원으로 최저매각가와 비슷한 규모입니다.

일반적인 대항력 임차권 구조라면 낙찰가와 관계없이 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 사건입니다. 하지만 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사가 정예지의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로서 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권 인수는 룰상 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52386 (강제경매)
소재지	서울특별시 은평구 갈현동 522-52 더클래스 제103동 5층503호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대
소유자	정두영
감정가 / 최저가	317,000,000원 / 253,600,000원
신청채권자	주택도시보증공사
청구금액	255,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리 이전에 설정된 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 정예지는 2021.04.09 전입, 2021.03.12 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

⚠️ 일반적인 경우와 다른 점 대항력 임차보증금 255,000,000원이 존재하지만, 주택도시보증공사의 2026.04.08 확약서로 해당 임차권등기 말소 및 잔존 반환청구권 포기 동의가 제출되었습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정예지	255,000,000원	有	有	확약 적용 · 실질 인수 0원

③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 높다

동일 단지 최근 거래 자료는 2026년 7월 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 190,000,000원이며, 최저가는 이를 크게 웃돕니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	28.41㎡	5	190,000,000원
최근 12개월 평균	-	1건	190,000,000원

최저가 253,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 133.5%입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없으며, 확약으로 인수 위험이 줄어든 점과 별개로 가격 경쟁력은 부족합니다.

배당 분배 (최저가 253.6백만원)

가격 비교

최저가가 최근 거래가보다 높아 시세 메리트가 없습니다.

④ 예상 배당 및 인수 분석

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,350,400원
임차인 정예지 보증금	255,000,000원	249,249,600원
부족분	-	5,750,400원
매수인 실질 인수	-	0원(확약 적용)

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권등기 말소 동의 및 잔존 반환청구권 포기 확약은 반드시 원본 확인이 필요합니다.
가격 검토. 최저가 253,600,000원은 최근 거래 190,000,000원보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
환금성. 더클래스(103동)는 총 15세대 규모의 소규모 다세대로 거래량 확인이 중요합니다.
명도. 임차권 관련 절차와 실제 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “위험은 줄었지만 가격은 남는다”

이 사건의 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 보증금 2.55억이 있었지만 HUG 확약으로 실질 인수 위험은 제거됐습니다. 그러나 경매에서 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 현재 최저가는 최근 거래 대비 133.5% 수준으로, 권리는 정리됐지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 1,700만원
2	2026-08-25	유찰	2억 5,360만원
3	2026-09-29	D-8 진행	2억 288만원

부동산강제경매

보증금 인수 리스크는 확약으로 줄었지만, 신건 가격은 시세보다 높다 — 은평 더클래스 503호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 높다

④ 예상 배당 및 인수 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “위험은 줄었지만 가격은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (7장)

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