서울남부지방법원 2024타경140836. 서울 강서구 화곡동 와이엔비 제6층 제601호입니다. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로, 감정평가에는 테라스와 다락이 포함되어 있습니다. 감정가 403,062,080원에서 6회 유찰된 최저매각가격 105,660,000원만 보면 상당한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 경매에서는 낮은 낙찰가격보다 낙찰 후 매수인이 실제로 떠안는 부담을 먼저 계산해야 합니다.
이 사건의 말소기준권리는 2017.12.13 설정된 주식회사제주원의 근저당권입니다. 그런데 임차인 김지영의 전입일은 2017.12.08로 그보다 빠릅니다. 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석되며, 배당표에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 389,000,000원 전액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 근저당과 후순위 압류가 소멸한다고 해서 임차보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140836 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로13길 66-17, 제6층 제601호 (화곡동, 와이엔비) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 및 면적 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제6층 제601호 · 대상 전용 39.77㎡ · 테라스 및 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 김광호 · 2017.12.07 소유권이전 · 당시 거래가액 398,000,000원 |
| 감정가 | 403,062,080원 |
| 최저매각가격 | 105,660,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 26.21%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 청구금액 | 93,942,152원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.13 · 을구 4번 · 주식회사제주원 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 임차인 | 김지영 · 전부 점유 · 보증금 389,000,000원 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 건축물 상태 | 위반건축물 표시(무단증축) · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2017.03.27 설정된 신목신용협동조합의 기존 근저당권 2건은 2017.12.07 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2017.12.13 주식회사제주원의 근저당권입니다.
2018년 이후 설정된 세금 관련 압류, 근저당권부채권 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 2017.12.08 전입한 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 하며, 근저당 소멸만으로 보증금 인수위험이 해소되지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김지영 전부 점유 |
2017.12.08 확정일자 미상 |
389,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 보증금 인수 |
임차인 김지영은 2025.01.31 배당요구를 하였습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당표는 우선변제권이 없는 것으로 반영합니다. 보증기관 승계에 따른 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 계산하였습니다.
105,660,000원(낙찰가) + 389,000,000원(인수) = 494,660,000원(실질취득 부담)
낙찰가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 임차보증금의 실제 반환관계와 우선변제권 성립 여부를 원본 서류로 확정하기 전에는 안전한 입찰가격을 판단하기 어렵습니다.한국자산관리공사 공매공고는 2019.03.20 등기되었다가 2023.12.04 말소되었습니다. 과거 공매 이력이 있으므로 현재 경매와 별도로 진행 중인 절차가 있는지 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득액을 봐야 한다
와이엔비의 최근 확인 거래는 2025년 12월, 전용 36.7㎡, 2층, 270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 270,000,000원이나, 표본이 1건이라는 점을 고려해야 합니다. 본건은 전용 39.77㎡의 6층 주택으로 테라스와 다락을 포함해 평가되어, 단일 거래와의 직접 비교에는 한계가 있습니다.
| 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 실거래 | 36.7㎡ | 2층 | 270,000,000원 |
| 본건 감정가 | 39.77㎡ | 6층 | 403,062,080원 |
| 본건 최저가 | 39.77㎡ | 6층 | 105,660,000원 |
| 임차보증금 인수 | — | — | 389,000,000원 |
| 본건 실질취득 | 39.77㎡ | 6층 | 494,660,000원 |
최저매각가격 105,660,000원은 최근 거래의 39.1%에 불과합니다. 이 비율만 보면 큰 폭의 할인으로 착각하기 쉽습니다. 그러나 임차보증금을 포함한 실질취득 부담은 494,660,000원으로, 최근 거래 270,000,000원의 183.2%입니다. 비교 거래보다 224,660,000원 높은 금액입니다.
이 사건에서는 임차인의 예상배당액이 0원이므로, 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조가 아니라 낙찰가에 보증금 전액이 추가되는 구조입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지는 만큼 총부담은 줄어들지만, 보증금 전액 인수라는 핵심 위험은 유지됩니다.
최근 실거래 표본이 1건뿐이고 본건과 면적·층·부속공간도 달라 정확한 개별 시세는 추가 검증이 필요합니다. 그렇더라도 인수보증금 규모가 최근 거래금액 자체보다 큰 상황이므로 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,279,240원 |
| 임차인 · 김지영 | 389,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 · 주식회사제주원 근저당 | 300,000,000원 | 103,380,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 별도 인수 | 389,000,000원 | 389,000,000원 |
예상 집행비용 2,279,240원과 근저당 배당 103,380,760원의 합계가 105,660,000원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액은 196,619,240원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 임차보증금 인수액은 매각대금 배당과 별도로 매수인이 부담하는 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 결과입니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
현재 예상배당의 전제인 임차보증금 389,000,000원 전액 인수를 각 회차에 동일하게 적용한 비교입니다. 낙찰가격이 내려가도 인수보증금은 그대로 남아, 총부담이 여전히 높습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 (26.21%) | 105,660,000원 | 389,000,000원 | 494,660,000원 |
| 7회 유찰 시 (20.97%) | 84,528,000원 | 389,000,000원 | 473,528,000원 |
| 8회 유찰 시 (16.78%) | 67,622,400원 | 389,000,000원 | 456,622,400원 |
7회 유찰 시 실질취득 부담은 최근 거래의 약 175.4%, 8회 유찰 시에도 약 169.1%입니다. 단순한 유찰만으로 최근 실거래와의 가격 차이가 해소되지는 않습니다.
④ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 화곡3동 주민센터 북서측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제6층 제601호로, 테라스 및 다락이 주택 내부에서 연결되는 구조입니다. 감정평가에는 테라스와 다락이 포함되어 있습니다.
- 제시외 건물. 보일러실 등 제시외 건물이 있으며, 구조와 면적이 목측 및 건축물현황도 등에 근거하여 개략 산정되었습니다. 정확한 면적은 별도 측량이 필요합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 2018.07.04 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있습니다. 원상복구 및 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 실제 시정 범위와 비용은 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 규제가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터의 막다른 도로에 접합니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대주택으로 확인된 최근 거래는 1건입니다. 단지 경매 매각률은 10.0%이며, 다회유찰 이력과 위반건축물, 보증금 인수위험이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 계산된 실질취득 부담 494,660,000원 외에도 위반건축물 시정에 따른 추가 비용이 발생할 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 구체적인 이행강제금이나 복구비용은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력과 보증금 인수 확인. 임차인 김지영의 2017.12.08 전입, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 389,000,000원의 지급 및 반환관계를 확인해야 합니다. 예상배당표상 매수인 전액 인수를 전제로 판단해야 합니다.
- 우선변제·배당관계 대조. 확정일자, 배당요구의 적법성, 우선변제권 유무 및 실제 배당가능액을 매각물건명세서와 법원 기록으로 검증해야 합니다. 배당표의 임차인 배당 0원이 확정 결과와 같은지 확인이 필요합니다.
- 강제경매 채권자와 임차인의 관계. 김지영이라는 이름이 임차인과 강제경매 채권자에 함께 기재되어 있으므로 동일인 여부 및 임대차계약의 진정성을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 입찰보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 21,132,000원을 준비해야 합니다.
- 무단증축 확인. 테라스·다락·보일러실 등의 실제 현황과 위반건축물 표시의 원인을 건축물대장, 건축물현황도, 관할 구청 자료와 대조해야 합니다. 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 여부도 확인해야 합니다.
- 세금과 공매 관계. 국세·지방세 관련 압류, 당해세 우선배당 가능성, 과거 한국자산관리공사 공매공고 말소 여부를 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 검토. 최저가 105,660,000원이 아닌 인수보증금 포함 494,660,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최근 거래 270,000,000원은 단일 비교 사례이므로 추가 실거래와 개별 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 대항력 임차인의 보증금 반환과 주택 인도 관계를 구분하고, 공용부분 관리비 체납 등 추가 부담 가능성을 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 직접 확인하고 변경된 매각조건과 권리관계가 없는지 재검증해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸다고, 실질취득도 싼 것은 아니다”
이 물건은 감정가 403,062,080원에서 6회 유찰되어 최저가가 105,660,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 경매의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2017.12.08 전입한 대항력 임차인의 보증금 389,000,000원을 매수인이 인수한다는 점입니다.
제시된 배당 시나리오대로 임차인 보증금 전액이 인수된다면 실질취득 부담은 494,660,000원입니다. 이는 최근 실거래 270,000,000원의 약 183.2%이며, 무단증축에 따른 원상복구와 이행강제금 위험까지 별도로 존재합니다.
또한 14세대 규모, 제한적인 거래 표본, 평균 5.0회 유찰, 낮은 매각률은 환금성 측면에서도 보수적인 접근을 요구합니다.
결론은 현 조건에서 입찰 보류입니다. 단순히 추가 유찰을 기다리는 전략보다, 임차보증금의 실제 인수범위와 배당관계가 달라질 수 있는지, 위반건축물 문제가 해결 가능한지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 그 결과가 바뀌지 않는다면 최저가가 더 내려가더라도 실질취득 관점의 가격 메리트는 제한적입니다.
