서울남부지방법원 2024타경140836. 화곡동 와이엔비 제6층 제601호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)(테라스 및 다락 포함)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김광호이며 2017.12.07. 거래가액 398,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2017.12.13. 설정된 주식회사제주원의 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 5일 앞선 2017.12.08. 전입 임차인 김지영입니다. 보증금은 389,000,000원이고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 배당요구는 2025.01.31. 접수됐지만 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 약 41%까지 떨어졌다는 사실보다, 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가격을 지배하는 구조라는 점을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140836 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로13길 66-17, 제6층 제601호 (화곡동, 와이엔비) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)(테라스 및 다락 포함) |
| 대상 면적 | 39.77㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 김광호 · 2017.12.07. 거래가액 398,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,062,080원 / 165,094,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 93,942,152원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지영 | 전부 | 2017.12.08 | 389,000,000원 | 2025.01.31 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 인수형 |
말소기준 이후의 서울특별시·국·강서구·국민건강보험공단 압류와 근저당권부채권 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 9건으로 정리돼 있어 당해세에 해당하는 금액이 존재하면 배당 단계에서 선차감될 수 있습니다.
또한 김지영은 2024.11.28. 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다. 임차인과 등기상 관계인의 이름이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로, 임대차계약 원본·보증금 지급 흐름·점유관계를 반드시 대조해야 합니다. 대항력 임차관계가 그대로 인정되는 경우를 기준으로 보수적으로 가격을 판단하는 것이 맞습니다.
② 가격 비교 — 최저가 61.1%가 아니라 실질취득 약 389,000,000원을 본다
와이엔비의 최근 거래 표본은 2025.12. 전용 36.7㎡, 2층 270,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 36.7㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 165,094,000원만 최근 거래와 나누면 61.1%라서 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 최저가보다 큰 인수형이므로, 가격판단 기준은 실질취득 약 389,000,000원입니다. 이는 최근 거래 270,000,000원의 약 144.1%로, 최근 거래보다 119,000,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,316원 |
| 인수 · 임차인 김지영 보증금 | 389,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사제주원 | 300,000,000원 | 161,982,684원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,111,316원을 제외한 161,982,684원이 주식회사제주원 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 138,017,316원입니다. 임차인 김지영에 대한 직접 배당은 0원으로 반영돼 있습니다. 국세·지방세 중 당해세 및 최우선변제 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 제6층 제601호에 테라스 및 다락이 소재합니다. 601호 내부에서 테라스와 다락으로 출입할 수 있도록 되어 있어 이를 포함해 평가했습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 2018.07.04. 무단증축에 따른 위반건축물로 표시돼 있습니다. 원상복구 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
- 제시외 부분. 보일러실 등 제시외 건물이 소재하며, 구조와 면적은 목측 및 건축물현황도 등에 따라 개략적으로 산출됐습니다. 정확한 면적은 측량이 요구됩니다.
- 입지. 화곡3동 주민센터 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 동측 약 4미터의 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 와이엔비는 14세대, 사용승인일 2017.03.17.이며 최근 거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각률은 12.5%로 집계돼 있어 재매각 시 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 할인율만 보지 말 것. 현재 최저가 165,094,000원은 최근 거래 270,000,000원의 61.1%지만, 이 사건의 가격판단 기준은 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 389,000,000원입니다.
- 임대차 실체 확인. 김지영의 임대차계약서, 보증금 389,000,000원 지급내역, 실제 점유, 전입 유지 여부를 대조해야 합니다. 동일 이름의 강제경매 채권자 등기도 함께 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 33,018,800원입니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 부분의 현 상태, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 여부를 강서구 관할부서에서 확인해야 합니다.
- 테라스·다락·제시외 건물. 감정평가에 포함된 테라스·다락 및 제시외 보일러실 등의 실제 면적·권원·사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·공매 교차 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세 여부와 공매공고 이력의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 59% 할인”이 아니다
겉으로는 감정가 403,062,080원짜리 물건이 4회 유찰돼 165,094,000원까지 내려온 사례입니다. 최근 거래 270,000,000원과 최저가만 비교하면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그 계산 자체가 핵심을 놓칩니다.
김지영은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 389,000,000원입니다. 따라서 대항력 인수형 정확도 기준에 따라 시세 비교는 최저가가 아닌 실질취득 약 389,000,000원으로 해야 합니다. 최근 실거래 270,000,000원보다 높은 데다, 4회 유찰·14세대 규모·12.5% 매각률·위반건축물 무단증축·특별매각조건 20%까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차관계의 실체와 인수범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
