부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52418 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 70.49㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

310,400,000원 3억 1,040만 감정가 485,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

3,104만원

최저가의 10% · 31,040,000원

실거래 대비

▲ 4.0% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 2.98억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 최은영 임차보증금 인수 위험은 실질 0원 처리되지만, 보증금 미상 임차인과 낮은 환금성이 남는 다세대 경매입니다.

가격 최저가 3.88억은 감정가 4.85억의 80%지만 최근 실거래 정보 부족으로 시세 저평가 판단 불가
자금 입찰보증금 약 3,880만원 · 확약 적용 임차권 인수 실질 0원(각주)
리스크 최은영 임차권은 확약으로 해소되나, 이경희 임차인은 보증금 미상·대항력 없음으로 추가 확인 필요

한 줄 평 이 물건의 핵심은 임차보증금 3.33억원입니다. 대항력 있는 최은영 임차권은 일반적으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조지만, 매각물건명세서상 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 확약 밖 임차인인 이경희는 보증금이 미상이고 별도 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

485,000,000원

최저 388,000,000원

실질취득 기준

388,000,000원

주된 임차보증금 인수 0원 처리

임차보증금

333,000,000원

확약 적용 임차권

핵심지표

주의

미상임차인·저환금성

서울서부지방법원 2025타경52418. 서울 은평구 갈현동 현대하우징 4층 401호, 전용 70.49㎡ 규모의 다세대 주택입니다. 소유자는 김수연 씨이며 2021년 거래가액 333,000,000원으로 취득했습니다. 말소기준권리는 2022년 6월 15일 설정된 조민서 근저당권입니다. 이후 압류, 경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 단순한 권리소멸형이 아닙니다. 2021년 4월 전입·확정일자를 갖춘 최은영의 임차권등기가 존재하고 보증금은 333,000,000원입니다. 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담이 될 수 있으나, 이번 사건은 주택도시보증공사가 보증금 반환채권을 승계한 뒤 확약서를 제출한 특수 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52418
소재지	서울특별시 은평구 갈현동 327-48 현대하우징 4층401호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 방4, 주방, 거실, 욕실2, 현관, 베란다
소유자	김수연
감정가 / 최저가	485,000,000원 / 388,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 333,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 임차보증금 인수 판단 최은영 임차인은 전입·확정일자 기준 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 주택도시보증공사는 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 제출했습니다. 해당 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

확약은 최은영 임차인에만 적용됩니다. 이경희 점유자는 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없지만, 보증금이 미상으로 남아 있어 현황 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	대항력	우선변제	승계/처리
최은영	주택전부	有	有	확약 처리 실질 0원
이경희	401호 주거	없음	미상	보증금 미상 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,232,000원
임차인 최은영 보증금	333,000,000원	333,000,000원
을구 11번 근저당권 · 조민서	204,000,000원	48,768,000원
을구 12번 근저당권 · 김대훈	19,900,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분 (388,000,000원)

회차별 가격 시나리오

실거래 자료가 없어 감정가 대비 회차별 매각가를 비교합니다.

⛔ 투자 판단 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 최근 실거래 데이터가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 또한 10세대 규모 다세대로 거래 유동성이 제한될 수 있어 환금성 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 은평구 갈현동 선정중고등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택 밀집 주거지입니다.
교통. 서오릉로 인근 버스정류장이 위치하고 차량 출입이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트 구조, 2012년 9월 19일 사용승인된 5층 건물 내 4층입니다.
환금성. 현대하우징은 10세대 규모로 대단지 대비 거래층이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 범위 확인. 최은영 임차인 관련 확약은 해당 임차인에만 적용되며 다른 점유자 위험까지 제거하는 것은 아닙니다.
점유 확인. 이경희 점유자의 보증금·점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.
명도 검토. 임차권등기 말소 절차와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 줄였지만 확인할 것은 남았다”

이 물건의 가장 큰 위험은 임차보증금 333,000,000원이었습니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 최은영 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다. 다만 보증금 미상 점유자와 소규모 다세대 특유의 낮은 환금성은 남아 있습니다. 권리는 정리되고 있지만, 가격보다 점유와 환금성 확인이 낙찰 후 결과를 좌우하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	4억 8,500만원
2	2026-08-25	유찰	3억 8,800만원
3	2026-09-29	D-8 진행	3억 1,040만원

부동산강제경매

임차보증금 확약으로 인수는 줄였지만, 미상 임차인 리스크가 남는다 — 은평구 갈현동 현대하우징 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수는 줄였지만 확인할 것은 남았다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (17장)

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