부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경52426 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 44.51㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

306,210,000원 3억 621만 감정가 360,000,000원

감정가의 85% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 288,000,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,880만원

최저가의 10% · 28,800,000원

실거래 대비

▲ 2.5% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 2.99억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 정리는 명확하지만 소형 다세대 특성상 환금성과 미배당 채권 리스크를 함께 봐야 하는 물건입니다.

가격 최저가 288,000,000원은 감정가 대비 80%이며 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 28,800,000원 · 인수액 0원
리스크 임차인 백성숙은 대항력 없음·보증금 미상, 서울보증보험 가압류 일부 미배당 발생

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 백성숙 임차인은 대항력 없음·보증금 미상이고, 서울보증보험 가압류는 일부 미배당이 발생하는 구조입니다. 권리는 깔끔하지만 소형 다세대 특유의 환금성을 확인해야 합니다.

감정가

360,000,000원

다세대

최저가

288,000,000원

1회 유찰(80%)

매수인 인수

0원

인수 권리 없음

핵심지표

B 58점

권리 안전·환금성 변수

서울서부지방법원 2025타경52426. 마포구 성산동 궁전빌 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가는 3.60억, 현재 최저매각가는 2.88억으로 1회 유찰 상태입니다. 핵심은 권리관계입니다. 2010년 설정된 서교새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 이후 가처분, 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52426
소재지	서울특별시 마포구 성산동 638-1 궁전빌 3층302호
물건종류 / 이용	다세대 · 전용 44.51㎡ · 다세대주택으로 이용 중
소유자	한정숙
감정가 / 최저가	360,000,000원 / 288,000,000원
신청채권 / 청구	좌수영새마을금고 / 206,178,930원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 2번 서교새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 민경원 가처분, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 인수하는 권리는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상

임차인	전입	보증금	대항력	배당요구	승계
백성숙	2023.04.24	미상	없음	있음	없음

⚠️ 임차 리스크 전입일이 말소기준권리(2010.11.29) 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,832,000원
을구 2번 근저당 · 서교새마을금고	254,000,000원	254,000,000원
갑구 6번 가압류 · 서울보증보험	52,150,000원	29,168,000원
미배당 채권	-	22,982,000원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

유찰 회차별 가격 변화와 미배당 채권 규모를 함께 확인해야 합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의할 점 소형 다세대는 아파트 대비 거래 표본과 환금성이 제한될 수 있습니다. 최저가 하락만으로 접근하기보다 실제 매수층과 임대 가능성을 함께 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서울특별시 마포구 성산동 소재 홍익사범대학 부속초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2010.01.14입니다.
환금성. 궁전빌은 총 8세대 규모의 소규모 다세대이며 최근 거래 확인 자료가 없어 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 확인. 백성숙 임차인은 대항력 없으나 보증금 미상이므로 매각물건명세서 원본 확인.
배당 확인. 서울보증보험 가압류는 약 22,982,000원 미배당 구조입니다.
가격 판단. 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만 소형 다세대 특성상 환금성 검토 필요.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 상품성은 따져야 한다”

이 물건은 권리분석 측면에서는 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인이 부담할 인수금은 없습니다. 다만 다세대는 아파트처럼 거래 유동성이 크지 않고, 임차인 보증금 미상·일부 채권 미배당 구조가 남아 있습니다. 결국 승부처는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다.

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 소형 다세대의 환금성이 변수 — 마포 성산동 궁전빌 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 상품성은 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 6,000만원
2	2026-08-25	대기	2억 8,800만원