서울서부지방법원 2025타경52428. 서울 서대문구 북가좌동 정일트윈빌 비동 402호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가 313,475,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 200,624,000원입니다. 겉으로 보이는 할인 폭은 크지만, 이 물건에서 먼저 살펴볼 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인 전용식의 권리와 보증금입니다.

전용식의 전입일은 2024.06.07로, 말소기준권리인 주식회사지에이개발의 가압류 접수일 2024.11.20보다 앞섭니다. 전입 시점상 대항력이 문제 될 수 있는 임차인이므로, 실제 점유와 임대차계약 내용에 따라 낙찰자가 보증금 미반환분을 인수할 가능성이 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용의 상한도 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개

말소기준은 2024.11.20 접수된 갑구 7번 가압류입니다. 이후 등기된 롯데캐피탈 가압류, 강제경매개시결정 및 동양자산관리대부 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

과거 설정된 국민은행·하나은행·삼성생명·교보생명·삼성화재·신한은행·상상대부의 근저당권과 상상대부의 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 존속하는 근저당권이 없어도 선순위 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전용식 보증금 확인이 핵심

실제 임차인 1명. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 대항력 및 인수금액은 추가 확인이 필요합니다.

• 대항력 확인. 전입일은 2024.06.07로 말소기준보다 선행합니다. 실제 점유 및 임대차관계와 대항요건을 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서를 통해 보증금 및 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 우선변제권 유무를 확정할 수 없습니다.
• 인수범위 확인. 임차인이 실제로 배당받는 금액과 미반환 보증금을 확인한 후 낙찰자의 부담을 계산해야 합니다.
• 명도 가능성. 보증금 반환관계가 정리되지 않으면 인도 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 2억이라는 숫자에 숨은 비교 한계

정일트윈빌B의 거래 참고자료에는 2023년 12월 거래 1건, 225,000,000원이 확인됩니다. 하지만 해당 거래의 전용면적은 62.7㎡이며, 물건의 비교 기준 면적 53.4㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 동일 면적·동일 조건의 직접 비교 거래로 보기 어렵습니다.

단순 계산으로 최저가 200,624,000원은 과거 참고 거래가 225,000,000원의 89.2%입니다. 그러나 이 차이를 그대로 할인율이나 수익 여력으로 해석해서는 안 됩니다.

비교 거래는 2023년 12월 거래로 현재 매각기일과 시차가 있으며, 면적도 다릅니다. 현재 가격 흐름을 판단할 만한 최신 동일 면적 거래와 신뢰할 수 있는 시세 추세가 확인되지 않습니다. 더욱이 임차보증금 인수액이 미상이므로 실질취득비용을 기준으로 한 시세 비교 자체가 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,624,000원 가정)

아래 표는 제시된 채권액과 예상배당액을 이용한 참고용 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 주식회사지에이개발 가압류에 잔여액을 배정한 계산입니다. 실제 배당순위, 채권자 간 안분 가능성, 임차보증금 및 조세채권의 우선순위는 확정된 배당표와 다를 수 있습니다.

참고 시뮬레이션: 총 채권액 1,039,598,767원 · 채권자 배당액 197,015,264원 · 미배당 채권액 842,583,503원. 임차보증금, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 인수보증금은 확정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 160,499,200원, 128,399,360원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 숫자는 낙찰가 또는 입찰 기준금액의 하락일 뿐, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용의 하락을 보장하지 않습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 변제되지 않는 인수형 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수부담이 증가할 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 여부보다 임차보증금과 배당관계의 확인이 선행되어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서대문구 남가좌동 연가초등학교 북측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 정일트윈빌B는 8세대 규모이며 사용승인 관련 준공일은 2002.10.24입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 유사 가로장방형의 평지로 다세대주택 건부지이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 3,640,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등으로 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 사항은 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 부분. 남측 발코니 부분에 섀시조 등 제시외 건물 등이 소재하며 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 표시되어 있습니다. 실제 현황과 공부의 차이를 확인해야 합니다.
• 거래·환금성. 확인되는 참고 실거래는 2023년 12월 1건이고 대상 비교 면적과 다릅니다. 현재 거래 수준과 환금성을 신뢰성 있게 판단하기에는 비교 근거가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인이 최우선. 전용식의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부와 예상 배당액을 확인하고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 실제 인수보증금 및 취득 관련 비용을 더한 금액을 기준으로 입찰 가능 금액을 판단해야 합니다.
• 현재 실거래 확인. 2023년 12월 거래는 면적이 다른 과거 거래입니다. 현재 동일 면적·유사 조건의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 남측 발코니의 제시외 건물 포함 범위와 건축물 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차보증금 반환관계와 점유 현황에 따라 인도 가능 시점 및 추가 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 조세채권 및 배당순위에 영향을 줄 사항을 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 서류 재확인. 2026.09.29 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2억이라는 최저가보다 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 313,475,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 200,624,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권은 이미 말소되어 있고, 말소기준 가압류 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 전용식의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않는다는 점이 결정적인 변수입니다. 낙찰자가 미반환 임차보증금을 인수하는 경우 실질취득비용은 최저가보다 높아질 수 있으며, 그 부담액을 현재 산정할 수 없습니다.

가격 판단 역시 제한적입니다. 참고 거래가 225,000,000원은 2023년 12월의 면적이 다른 거래 1건입니다. 이를 현재 시세로 간주하거나 최저가가 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

결론적으로, 선순위 임차인의 대항력·보증금·배당 및 승계 여부가 확인되기 전에는 실질취득비용과 가격 메리트를 판단할 수 없는 물건입니다. 제시외 건물의 현황과 현재 시세까지 확인한 후에야 입찰가격을 검토할 수 있습니다.