부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 서울 서대문구 다세대 물건으로 가격만 보면 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 핵심은 대항력 있는 임차인입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인이 확인되고 보증금은 미상입니다. 낙찰가는 낮아져도 인수 보증금이 남을 수 있어 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 되는 물건입니다.

감정가 / 최저가

313,475,000원

250,780,000원(80%)

최근 거래

225,000,000원

2023.12 1건

실질취득 판단

보증금 미상

대항력 임차인 인수 가능

핵심 리스크

임차인 1명

전용식·대항력 有

서울서부지방법원 2025타경52428. 서울 서대문구 북가좌동 정일트윈빌 비동 402호 다세대주택입니다. 등기상 배윤경 소유이며, 현재 확인되는 핵심 권리는 2024년 이후 설정된 가압류와 경매개시결정입니다. 선순위 근저당은 모두 등기상 말소되어 있고, 매각으로 후순위 가압류는 소멸합니다.

그러나 이 사건의 판단 기준은 단순한 권리 말소 여부가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서 기준 임차인 전용식은 2024년 6월 7일 전입했고, 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경52428
소재지	서울특별시 서대문구 북가좌동 3-61 정일트윈빌 비동 4층402호
물건종류	다세대 · 공부상 다세대주택
소유자	배윤경
감정가 / 최저가	313,475,000원 / 250,780,000원
청구금액	200,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

⚠️ 대항력 임차인 주의 전용식 임차인은 전입일이 말소기준권리보다 앞선 것으로 조사되어 대항력 있음입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 반드시 보완 확인이 필요합니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인 실질취득액은 낙찰가가 아니라 인수 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	권리판단	배지
전용식	2024.06.07	미상	대항력 가능·보증금 확인 필요	대항력 有 승계 검토

확정일자는 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 따라서 우선변제 여부와 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 낙찰 전 매각물건명세서 보완 내용과 임차인 확인이 필수입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 최저가

정일트윈빌B 관련 최근 거래는 2023년 12월 225,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 거래 역시 225,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 최근 거래 대비 111.5% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2023.12	62.7㎡	3층	225,000,000원
최근 평균	-	1건	225,000,000원

⛔ 가격 메리트 판단 최저매각가 250,780,000원은 최근 거래 225,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 80%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단할 수 없으며, 대항력 임차인 인수 가능성까지 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,780,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,310,920원
가압류 · 주식회사지에이개발	969,186,302원	246,469,080원
롯데캐피탈 가압류	40,583,867원	0원
동양자산관리대부 가압류	29,828,598원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가가 최근 거래보다 높아 가격 가점은 제한됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 전용식 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
실질취득 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가와 별도로 인수 가능성을 반영해야 합니다.
시세 기준. 최근 거래 225,000,000원보다 최저가가 높아 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
제시외 건물. 남측 발코니 부분 제시외 건물이 있어 현황 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차인이 먼저다”

이 물건은 후순위 가압류 정리는 가능하지만, 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 단순 안전형으로 보기 어렵습니다. 최저가는 250,780,000원으로 낮아졌지만 최근 거래 225,000,000원보다 높은 수준입니다. 여기에 보증금 미상 임차인 인수 가능성이 있어, 낙찰가는 곧 실질취득가가 아닐 수 있습니다. 핵심은 가격이 아니라 임차인 보증금 확인입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 1,347만원
2	2026-08-25	유찰	2억 5,078만원
3	2026-09-29	D-8 진행	2억 62만원

부동산강제경매

낮아진 최저가보다 무서운 대항력 임차인 — 서대문 정일트윈빌 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 최저가

④ 예상배당표 (매각가 250,780,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차인이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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