부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경50258 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 60.78㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

365,111,000원 3억 6,511만 감정가 443,000,000원

감정가의 82% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 354,400,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

3,544만원

최저가의 10% · 35,440,000원

실거래 대비

▼ 16.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 4.37억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권 3.4억이 핵심인 물건. 확약서로 임차권 부담은 해소 방향이나 확약 범위와 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

가격 최저가 354,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 413,000,000원의 85.8%
자금 최저가의 10% 약 35,440,000원 · 실질 인수 위험 확인 필요
리스크 임차인 윤장현 보증금 340,000,000원 대항력·우선변제권 존재

한 줄 평 대항력 있는 임차권 3.4억이 걸린 권리 분석형 물건입니다. 다만 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 점이 핵심입니다. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 85.8% 수준으로 가격 메리트는 있으나, 확약 범위 확인이 필수입니다.

감정가

443,000,000원

평가금액

최저가

354,400,000원

1회 유찰

실거래 평균

413,000,000원

최근 12개월 3건

임차보증금

340,000,000원

대항력·우선변제

서울서부지방법원 2026타경50258. 서대문구 연희동 오션빌16비 4층402호 다세대주택입니다. 전용면적 60.78㎡ 동일평형 실거래 기준 최근 거래 평균은 4.13억입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당보다 임차권등기된 윤장현 임차보증금 3.4억입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2026타경50258
소재지	서울특별시 서대문구 연희동 107-11 오션빌16비 4층402호
물건종류 / 이용	다세대 · 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1
소유자	손경례
감정가 / 최저가	443,000,000원 / 354,400,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 340,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 을구 1번 근저당권(2010.09.15 설정)이나 현재 등기부상 말소된 상태입니다. 을구 5번 주택임차권은 2023.10.27 등기되었고, 전입 2021.09.27 및 확정일자 2021.08.12로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

⚠️ 임차권 리스크 윤장현 임차보증금은 340,000,000원입니다. 일반적으로 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담 가능성이 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 다만 본 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수 승계인으로서 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 내용이 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 85.8%

거래월	전용	층	거래가
2026.04	60.78㎡	3	400,000,000원
2026.01	60.78㎡	2	420,000,000원
2025.05	60.78㎡	2	419,000,000원
최근 12개월 평균			413,000,000원

최저매각가 354,400,000원은 최근 12개월 평균 413,000,000원의 85.8% 수준입니다. 최근 거래는 4억~4.2억 범위이며, 현재 회차 가격 자체는 실거래 대비 낮은 편입니다.

③ 예상배당표 (매각가 354,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,761,600원
임차인 윤장현 보증금	340,000,000원	340,000,000원
주택도시보증공사	340,000,000원	8,638,400원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균 대비 85.8%

✅ 긍정 요소 최저매각가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮고, 확약서가 제출되어 임차권 부담 해소 가능성이 있습니다.

⛔ 확인 요소 확약은 해당 임차보증금 반환청구권 및 임차권등기 말소 동의와 관련된 내용입니다. 실제 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 윤장현 임차권 340,000,000원의 대항력·우선변제권 구조 확인.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 2026.04.27자 확약 내용 확인.
가격 기준. 최저가는 최근 실거래 평균 413,000,000원 대비 85.8% 수준.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.

맺으며 — “가격은 좋지만, 권리 확인이 먼저”

이 물건은 다세대 경매에서 흔히 보는 임차권 리스크형입니다. 다만 확약서가 존재해 일반적인 대항력 임차보증금 인수 구조와는 다르게 접근해야 합니다. 최근 실거래 대비 가격은 긍정적이지만, 확약의 범위와 임차권등기 말소 절차 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

대항력 임차권이 핵심 — 연희동 오션빌16비 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 85.8%

③ 예상배당표 (매각가 354,400,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만, 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	4억 4,300만원
2	2026-08-25	대기	3억 5,440만원