인천지방법원 2024타경565010. 미추홀구 숭의동 휴프라임 3층 305호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 선혜리이며, 2018년 8월 17일 설정된 농협은행 근저당권 201,600,000원은 2022년 2월 25일 이미 말소됐습니다. 그래서 이 사건의 말소기준은 오래된 근저당이 아니라 2024년 5월 8일 주식회사오케이저축은행 가압류 39,491,428원입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 김유희는 임대차계약일 2022년 1월 17일, 확정일자 2022년 1월 21일, 주민등록·점유개시일 2022년 2월 25일이고, 2024년 3월 27일 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고 배당요구도 해, 매각대금에서 보증금 전액이 회수되지 않으면 미배당 보증금을 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로45번길 44, 3층305호 (숭의동, 휴프라임) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 전유 83.1925㎡ · 14층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2018.07.04 |
| 소유자 | 선혜리 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 1,649,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 사건 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 41,942,431원 |
| 가압류 청구금액 | 39,491,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 2.40억 임차보증금
2018년 농협은행 근저당은 2022년 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 김유희의 전입·점유는 2022년 2월 25일, 임차권등기는 2024년 3월 27일로 모두 2024년 5월 8일 가압류보다 앞섭니다. 따라서 가압류와 그 본압류로 진행된 2024년 10월 7일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김유희의 미배당 임차보증금 부담은 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유희 | 제3층 제305호 83.1925㎡ 전부 | 2022.02.25 | 2022.01.21 | 240,000,000원 | 2024.03.27 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 |
김유희는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산할 대상이 아니며 그대로 240,000,000원 한 건입니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 매각으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 그 부담을 인수한다고 명시하고 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 1,649,000원 | 238,780,682원 | 240,429,682원 |
| 15회 유찰 시 | 1,154,300원 | 239,266,477원 | 240,420,777원 |
| 16회 유찰 시 | 808,010원 | 239,606,534원 | 240,414,544원 |
14회에서 16회까지 최저가는 1,649,000원에서 808,010원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 238,780,682원에서 239,606,534원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 240,000,000원 수준입니다. 이 사건은 유찰 횟수와 최저가 하락을 그대로 할인율로 해석할 수 없는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 164.9만원이 아니라 2.404억
휴프라임의 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2025년 11월 83.26㎡ 4층이 225,000,000원, 2026년 5월 83.19㎡ 10층이 214,000,000원에 거래되어 최근 12개월 평균은 219,500,000원입니다. 최신 거래는 214,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 83.19㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2025.11 | 83.26㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 219,500,000원 |
현재 회차 실질취득 240,429,682원은 최근 12개월 평균보다 20,929,682원 높은 109.5%이고, 최신 거래보다 26,429,682원 높은 112.4%입니다. 전체 거래 9건 평균 242,111,111원만 보면 실질취득과 비슷해 보이지만, 최근 거래 추세가 과거 구간보다 -11.7% 낮아진 상태이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 429,682원 |
| 1. 임차인 김유희 보증금 | 240,000,000원 | 1,219,318원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 39,491,428원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 김유희의 미배당 보증금 238,780,682원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 사용승인일은 2018.07.04입니다.
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·연립주택·아파트·종교시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 독배로 주변 버스정류장, 남서측 인근 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측 약 25미터, 북서측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,467,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와 별 차이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 소유자 표기. 등기사항전부증명서상 소유자는 선혜리지만 집합건축물대장 전유부에는 전 소유자 김태진으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 1,649,000원에 미배당 임차보증금 238,780,682원을 더한 240,429,682원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 15회·16회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 240,420,777원·240,414,544원으로 거의 변하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 242,111,111원보다 최근 12개월 평균 219,500,000원과 최신 거래 214,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 추세는 -11.7%입니다.
- 임차권 인수 확인. 김유희의 대항력·우선변제권과 미배당 보증금 승계 구조가 이 사건의 핵심입니다.
- 소유자 표기 대조. 등기부와 집합건축물대장의 소유자 기재가 서로 달라 입찰 전 최신 원본을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “164.9만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 1,649,000원입니다. 14회 유찰되어 감정가 243,000,000원의 극히 일부까지 내려왔지만, 김유희의 대항력 있는 임차보증금 240,000,000원이 매각대금으로 거의 회수되지 않아 매수인이 미배당액을 인수합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 240,429,682원으로, 최근 12개월 실거래 평균 219,500,000원과 최신 거래 214,000,000원보다 모두 높습니다.
게다가 최근 거래 추세는 과거보다 -11.7%이고, 단지는 15세대에 불과하며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 11.4회입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 파격적이지만 실질취득은 시세 이상”입니다. 추가 유찰이 생겨도 보증금 인수가 늘어 총부담이 거의 줄지 않는 구조이므로, 최저가 할인율을 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
