인천지방법원 2024타경565010. 인천 미추홀구 숭의동 ‘휴프라임’ 3층 305호, 전용 83.1925㎡ 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 243,000,000원인데 12회 유찰 끝에 최저매각가는 3,364,000원까지 내려왔습니다. 여기서 멈추면 착시가 생깁니다. 등기에는 김유희 임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 그 부담을 인수한다는 문구가 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 합니다.
등기상 소유자는 선혜리입니다. 2018.08.17 소유권이전과 함께 농협은행 근저당권이 설정되었고, 이후 주식회사오케이저축은행의 가압류 및 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 권리 흐름 자체보다 더 중요한 부분은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 매각으로 형식상 정리되더라도, 미배당 보증금 부담 문구 때문에 응찰가는 반드시 보증금 240,000,000원을 더한 기준으로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로45번길 44, 3층305호 (숭의동, 휴프라임) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 전용 83.1925㎡ · 14층 건물 중 3층 305호 |
| 소유자 | 선혜리 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 3,364,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 41,942,431원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 가격을 바꾸는 임차권등기
말소기준으로 잡힌 권리 이후 오케이저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김유희 임차권등기는 일반적인 “깨끗한 말소”로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에 “임차보증금 전액이 배당되지 아니할 경우 매수인이 그 부담을 인수함”이라는 문구가 있어, 현재 최저가 기준으로는 보증금 240,000,000원을 실질 인수액으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 대상 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유희 | 제3층 제305호 83.1925㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.25 · 확정 2022.01.21 | 240,000,000원 | 2024.03.27 | 대항력 없음 우선변제 신청 승계 아님 인수주의 |
임차인은 김유희 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 보아야 하며, 보증금은 240,000,000원입니다. 등기부상 전입신고일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 표시되지만, 이 사건은 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 문구가 명시된 점이 결정적입니다. 그래서 “대항력 없음”만 보고 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
휴프라임 확인 실거래 8건의 평균은 245,625,000원입니다. 현재 회차 실질취득 243,364,000원은 이 평균의 99.1%로, 거의 시세권입니다. 특히 2025.11 거래가 225,000,000원이라는 점을 감안하면, 12회 유찰 숫자만 보고 “압도적으로 싸다”고 판단할 물건이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 83.26㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.11 | 83.3㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2023.07 | 75.87㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 77.14㎡ | 12 | 237,000,000원 |
| 2021.12 | 83.19㎡ | 8 | 264,000,000원 |
| 2021.09 | 83.07㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2021.08 | 83.26㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 83.26㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 245,625,000원 |
실거래 범위는 205,000,000원~319,000,000원이고 평균은 245,625,000원입니다. 감정가 243,000,000원과 실질취득 243,364,000원은 평균보다 아주 조금 낮지만, 환금성이 낮은 소규모 오피스텔에서 이 정도 차이는 안전마진으로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 460,552원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 201,600,000원 | 2,903,448원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 39,491,428원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 임차권등기 · 김유희 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 3,364,000원에서는 채권자 총 청구 241,091,428원 중 2,903,448원만 배당되고, 미배당은 238,187,980원으로 계산됩니다. 여기에 임차권등기 보증금 240,000,000원 인수 문구가 별도로 가격 판단을 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·연립주택·아파트·종교시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 독배로 로변 버스정류장과 남서측 수인분당선 숭의역을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 305호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2018.07.04입니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·CCTV·기계식주차타워·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 표시되어 있고 공시지가는 2,467,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 휴프라임은 총 15호 규모입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 10.1회로 높게 잡혀 있어, 매수 후 되팔기 쉬운 대단지 상품으로 보기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 3,364,000원만 보면 안 됩니다. 임차보증금 240,000,000원 인수 가능성을 더해 실질취득으로 계산해야 합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 임차보증금 전액 미배당 시 매수인이 부담한다는 문구가 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 기준 매각대금은 집행비용 460,552원과 농협은행 배당 2,903,448원으로 소진됩니다. 임차보증금은 배당으로 해소되지 않는 구조입니다.
- 시세 기준 재설정. 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득 243,364,000원입니다. 실거래 평균 245,625,000원과의 차이가 작아 안전마진은 얇습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 15호, 평균 유찰 10.1회라는 특성상 매도·임대 수요와 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 바탕으로 한 자동 추정입니다. 입찰 전 원본 서류와 전문가 검토가 필요합니다.
맺으며 — “12회 유찰”보다 “2.4억 인수”가 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 243,000,000원짜리 오피스텔이 12회 유찰되어 최저가가 3,364,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매 권리분석은 최저가만 보는 게임이 아닙니다. 김유희 임차권등기 보증금 240,000,000원이 미배당될 경우 매수인이 부담한다는 문구가 붙어 있으므로, 실질취득은 243,364,000원입니다.
결론은 분명합니다. 이 사건은 “싸게 나온 오피스텔”이 아니라 시세권 가격으로 보증금 부담을 떠안는 인수형 물건입니다. 12회 유찰이라는 숫자에 끌려 들어가기보다, 임차권등기 인수 문구와 실질취득가를 먼저 계산해야 합니다. 최저가는 미끼처럼 낮고, 실제 판단가는 시세에 가깝습니다.