의정부지방법원 2026타경70604. 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 전곡예일세띠앙 101동 702호 아파트입니다. 등기 흐름을 보면 현재 소유자는 김명승 씨이며, 2025년 가압류와 2026년 강제경매개시결정이 진행된 구조입니다. 기준 권리는 2025년 11월 14일 가압류이며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 1회 유찰 후 최저가가 감정가의 70% 수준으로 내려왔고, 최근 거래 대비 할인 폭이 확보됐습니다. 다만 최근 12개월 평균과 과거 거래 평균 사이에 차이가 있고 최근 추세는 하락입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 684 전곡예일세띠앙아파트 101동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(거실, 주방 및 식당, 방3, 욕실2) |
| 소유자 | 김명승 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임윤재 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리 없음
임차인은 확인되지 않으며, 임차보증금 인수 위험은 없습니다. 2025년 11월 14일 가압류 50,000,000원이 기준 권리이고, 2026년 3월 27일 강제경매개시결정도 매각으로 소멸 대상입니다. 등기부상 과거 근저당권·가압류 등은 대부분 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
전곡예일세띠앙 동일 면적 66.6㎡ 기준 최근 거래를 비교합니다. 전체 평균 거래가는 155,833,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.6㎡ | 17 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 66.6㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.08 | 66.6㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 66.6㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2025.07 | 66.6㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 최근 12개월 5건 | 150,800,000원 |
최근 12개월 평균은 150,800,000원, 최신 거래는 2026년 6월 149,000,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 69.6%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -5.4% 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 갑구 14번 가압류 · 임윤재 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,730,000원 |
매각가 105,000,000원 기준 채권 50,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 별도 확인 항목은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 전곡역 남측 원거리에 위치하며 아파트 등 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역 및 제1종일반주거지역 관련 용도지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 전곡예일세띠앙은 359세대, 2006년 준공 단지로 거래는 있으나 지역 시장 특성상 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 임차인 없음과 인수 0원 구조를 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 입찰가를 결정하세요.
- 지역 수요. 낙찰 후 매도 가능성과 실거주 수요를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 검토할 만함”
이 물건은 권리관계에서 큰 장애물이 없습니다. 임차인 인수 부담이 없고 현재 최저가는 최근 시세 대비 낮은 수준입니다. 다만 하락 추세와 지역 환금성은 반드시 함께 봐야 합니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격은 매력 구간, 시장성은 확인 필요한 물건입니다.
