인천지방법원 2025타경1494. 청라웰카운티1차 204동 15층 1501호, 전용 84.9792㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 송현철이며, 2019.10.31. 거래가 355,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 284,900,000원이 말소기준입니다. 이후 우리은행·현대카드· 인천신용보증재단 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정, 이영재의 주택임차권등기가 이어지지만 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
임차권자 이영재의 보증금은 100,000,000원입니다. 임대차계약일은 2019.09.30., 점유개시일은 2019.10.31., 임차권등기에 기재된 확정일자는 2019.10.07.이지만, 주민등록일자는 2019.11.01.입니다. 말소기준 근저당의 설정일 2019.10.31.보다 전입신고가 뒤이므로 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1494 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 130-2 청라웰카운티1차 204동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9792㎡ · 20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 송현철 (2019.10.31. 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 383,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 242,960,299원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 2019.10.31. 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 우리은행 가압류 279,419,008원, 현대카드 가압류 9,184,596원, 인천신용보증재단 가압류 9,007,246원은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.11.20. 등기된 이영재의 주택임차권 역시 말소기준 뒤의 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영재 | 15층 1501호 84.9792㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2019.11.01. | 2025.11.20. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이영재는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2019.09.30., 점유개시일 2019.10.31., 확정일자 2019.10.07.이 기재되어 있으나, 주민등록일자는 2019.11.01.입니다. 제공된 권리판정은 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”이며, 배당요구는 2025.11.20. 접수되었습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.836억 vs 최근 평균 5.1975억
청라웰카운티1차는 692세대, 2010.07.19. 사용승인 단지입니다. 대상 전용면적 84.9792㎡와 면적이 맞는 최근 거래를 포함한 12건의 최근 12개월 평균은 519,750,000원, 최신 거래는 2026.04. 520,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수 0원을 반영한 실질취득금액 383,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 12 | 515,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 18 | 505,000,000원 |
| 2026.02 | 84.50㎡ | 18 | 525,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2026.02 | 84.50㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 13 | 520,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2025.12 | 84.74㎡ | 12 | 562,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 20 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 519,750,000원 |
표본 최저 거래는 505,000,000원, 최고는 562,000,000원입니다. 최신 거래 520,000,000원과 최근 12개월 평균 519,750,000원이 비슷한 구간에 형성된 가운데, 현재 경매 최저가는 383,600,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최소한 제공된 최근 거래표본과의 단순 가격 비교에서는 낮은 가격대에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,170,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 284,900,000원 | 284,900,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 279,419,008원 | 92,529,600원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,184,596원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 9,007,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 582,510,850원 중 채권자 예상배당은 377,429,600원이고 미배당은 205,081,250원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 383,600,000원 | 377,429,600원 | 205,081,250원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 268,520,000원 | 263,960,720원 | 318,550,130원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 187,964,000원 | 184,532,504원 | 397,978,346원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 242,960,299원이 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 3회 유찰 시 매각가 187,964,000원에서는 신청채권자 배당액이 184,532,504원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다. 어느 시나리오에서도 제공된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천청라초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 15층 1501호이며, 기본적인 전기·위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 4방위로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 공시지가 2,417,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 46,545.5㎡입니다.
- 공부. 공부상 아파트로 등재되어 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 청라웰카운티1차는 692세대이며 사용승인일은 2010.07.19.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 재확인. 이영재의 주민등록일자 2019.11.01.과 말소기준 2019.10.31.의 선후관계가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 보증금 100,000,000원, 계약일 2019.09.30., 점유개시일 2019.10.31., 확정일자 2019.10.07. 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 519,750,000원, 최신 거래 520,000,000원과 현재 실질취득 383,600,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았으므로 인테리어·하자·관리 상태를 별도 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 규제 확인. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2026.08.25.까지로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 1회 유찰 물건
이 사건의 말소기준은 2019.10.31. 신한은행 근저당입니다. 임차인 이영재는 보증금 100,000,000원의 임차권자이지만 전입신고가 2019.11.01.로 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 후순위 임차권등기와 가압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 548,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 383,600,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적권 실거래 평균 519,750,000원의 73.8%이고, 최신 거래 520,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 인수 0원과 최근 거래 대비 낮아진 가격이 동시에 확인되는 구조입니다. 다만 임차권 원본과 실제 점유관계, 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.
