인천지방법원 2025타경1520. 운서동 영종주공스카이빌아파트 704동 8층 802호입니다. 감정평가 이용상태는 방3·거실겸주방·욕실겸화장실·베란다 등의 아파트 단위세대이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상10층 중 제8층입니다. 사용승인일은 2002.05.14입니다.
권리의 기준점은 분명합니다. 2016.07.06 주식회사국민은행 근저당권 194,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 2022.10.05 근저당권 120,000,000원과 2025.10.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 경매·가압류·근저당 중 상당수는 이미 말소되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1520 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2709-3 영종주공스카이빌아파트 704동 8층802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.64㎡ · 방3·거실겸주방·욕실겸화장실·베란다 등 · 지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 박휘자 · 2025.01.24 상속 · 2025.09.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 137,665,182원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2016년 국민은행 근저당이 기준
현재 소유자는 박휘자이고, 소유권은 2025.01.24 상속을 원인으로 2025.09.30 이전됐습니다. 말소기준은 그보다 앞선 2016.07.06 국민은행 근저당입니다. 2022.10.05 설정된 후순위 근저당과 2025.10.28 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 71.1%
주공스카이빌7단지 동일 평형 전용 59.64㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 219,166,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근의 자료를 우선합니다. 최근 12개월 8건 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2026.02 225,000,000원이며 최근 구간의 추세는 +4.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.64㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 59.64㎡ | 7 | 238,000,000원 |
| 2026.02 | 59.64㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 59.64㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.09 | 59.64㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2025.08 | 59.64㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2025.08 | 59.64㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 2025.04 | 59.64㎡ | 1 | 214,000,000원 |
| 2025.02 | 59.64㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 59.64㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2024.09 | 59.64㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 59.64㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 8건 | 222,500,000원 |
현재 최저매각가 158,200,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 71.1%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 게다가 최근 거래 구간은 +4.7%로 하락 추세가 아니라 상승 방향이어서, 제공된 실거래 자료만 놓고 보면 현재 회차에는 가격 차이가 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 194,400,000원 | 155,185,200원 |
| 3. 근저당 · 중국인 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 314,400,000원, 예상 배당은 155,185,200원, 미배당은 159,214,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 158,200,000원 | 155,185,200원 | 159,214,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 206,010,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 238,677,324원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천공항고등학교 남측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 용이하고, 신도시북로·영종대로변 버스정류장과 남동측 근거리 운서역을 이용할 수 있어 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 단지. 주공스카이빌7단지 · 295세대 · 사용승인일 2002.05.14 · 동일 평형 59.64㎡ 거래 자료가 확인됩니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 영종대로·신도시북로의 광대로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역·경제자유구역·성장관리권역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 학교·공항 관련. 장애물제한표면구역, 공항고등학교·공항중학교·삼목초등학교 관련 상대보호구역 및 공항고등학교 절대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,431,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 평지 · 사다리형 · 광대소각입니다.
- 건물. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됐고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 219,166,666원보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 현재 가격 메리트. 최저가 158,200,000원은 최근 12개월 평균의 71.1%입니다. 최근 추세도 +4.7%이므로 제공된 실거래 기준 가격 차이는 존재합니다.
- 점유·임차관계 확인. 현장조사 당시 폐문이었고 임대관계가 미상이므로, 임차관계를 추정으로 확정하지 말고 매각물건명세서·현황조사를 재확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 2022.10.05 근저당권 120,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시점 적용 여부와 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 점유 확인은 필수”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.06 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 158,200,000원이 최근 12개월 평균 222,500,000원의 71.1%이고, 최신 거래는 225,000,000원, 최근 추세는 +4.7%입니다.
다만 감정평가 당시 폐문이었고 임대관계가 미상이라는 점 때문에 “임차인 없음 = 점유 리스크 없음”으로 단정할 단계는 아닙니다. 따라서 이 물건은 가격과 등기 순위는 긍정적이되, 입찰 전 점유·임차관계 확인이 최종 관문인 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
