수원지방법원 2025타경674. 평택 고덕국제신도시호반써밋3차더트리아츠 1566동 14층 1404호 아파트입니다. 소유자 임태경은 2023.08.22. 매매를 원인으로 거래가액 522,300,000원에 취득했고, 2024.10.18. 하나은행이 채권최고액 515,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 정재원의 가압류 200,000,000원과 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 450,800,000원으로 감정가 644,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건 자료에는 같은 단지·유사 면적의 실거래 금액이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 가격 판단은 실거래 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경674 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2722-1 고덕국제신도시호반써밋3차더트리아츠 1566동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2 · 철근콘크리트구조 23층 중 14층 |
| 소유자 | 임태경 · 거래가액 522,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 450,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 478,612,074원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 고덕국제신도시호반써밋3차더트리아츠 · 703세대 · 2024.06.27 준공 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 인수 0원
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인 보증금이나 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024.10.18. 하나은행 근저당권 515,900,000원이고, 그 뒤 2025.01.14. 정재원 가압류 200,000,000원, 2025.06.04. 하나은행 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 배당 부족이 생겨도 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 644,000,000원, 현재 최저매각가는 450,800,000원으로 정확히 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 315,560,000원(49%), 3회 유찰 시는 220,892,000원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 단지 정보는 703세대·2024.06.27 준공, 대상 면적 정보는 84.8851㎡로 확인되지만 면적 일치 여부는 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,908,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 515,900,000원 | 443,892,000원 |
| 2. 가압류 · 정재원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 715,900,000원 중 443,892,000원이 배당되어 미배당액이 272,008,000원 발생합니다. 그러나 배당 부족액은 후순위·채권자 측의 문제이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 고덕함박초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 14층 1404호이며, 외벽은 석재붙임·페인팅 등, 창호는 샷시이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화탐지·소화전, 엘리베이터, 열병합 방식 지역난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측·남서측·북서측으로 각각 중로와 접하며 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 속하고, 공시지가는 1,631,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 금액을 별도로 확인해 450,800,000원의 시장가격 대비 위치를 먼저 판단하세요.
- 전매제한 회신 확인. 2026.06.01. 한국토지주택공사 사실조회 회신 원문에서 전매제한 해제 범위와 적용 대상을 직접 확인하세요.
- 거주의무 부기등기 확인. 등기부에 주택법 제57조의2 제5항 관련 부기등기가 남아 있으므로 매각 후 처리·말소 가능 여부를 원문 기준으로 점검하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 272,008,000원이지만 배당 부족 자체가 매수인 승계채무를 뜻하지 않습니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장 및 매각 관련 서류로 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 요소를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사실조회 회신을 직접 대조해 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확정”
이 물건의 금전적 권리구조는 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 정재원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 등기부에는 전매제한·거주의무 관련 부기등기가 존재하고, 전매제한에 대해서는 2026.06.01. 한국토지주택공사 회신상 해제된 것으로 파악된다는 자료가 있으므로 관련 원문 확인은 남습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 최저가가 450,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교값이 없으므로 “30% 할인 = 시세보다 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건은 권리상 인수 0원이라는 장점과 가격 메리트가 아직 검증되지 않았다는 점을 분리해서 판단해야 합니다.
