인천지방법원 2024타경565058. 부평동 티케이리즈빌 10층 1006호, 전용 37.06㎡ 전부가 대상입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 송명호이며 2019.02.22 소유권을 이전받았습니다. 가격만 보면 감정가 166,000,000원에서 8회 유찰된 9,570,000원이라 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라 2019년부터 이어진 선순위 임차관계입니다.
임차인 박근현은 2019.02.22 점유를 시작하고 2019.03.08 전입했으며, 확정일자는 2019.01.30입니다. 말소기준권리로 잡힌 주택도시보증공사의 2023.08.29 가압류보다 모두 앞섭니다. 이후 2025.11.28 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기의 등기일 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 기초가 되는 점유·전입은 훨씬 먼저이므로 후순위 임차권으로 단순 처리할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로 103-1, 10층 1006호 (부평동, 티케이리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 37.06㎡ · 14층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 송명호 (2019.02.22 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 9,570,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박근현 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 신한은행 근저당권 2건은 각각 2016.12.20과 2019.02.25 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 계산된 권리는 2023.08.29 주택도시보증공사 가압류 844,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2019년 점유·전입을 기초로 한 박근현의 대항력은 별개입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박근현 | 10층 1006호 37.06㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.03.08 | 2019.01.30 | 152,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기에는 최초 보증금 145,000,000원과 갱신 후 152,000,000원이 함께 기재돼 있고, 매각물건명세서의 인수권리 기재는 보증금 152,000,000원을 기준으로 합니다. 배당요구일은 2025.11.28입니다.
② 시세 비교 — ‘최저가 8%’가 아니라 ‘실질취득 126.7%’
티케이리즈빌은 56세대, 2014.10.17 준공입니다. 제공된 매칭 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.06의 120,000,000원 1건입니다. 과거 2021.06 거래 140,000,000원과 비교하면 최근 가격 추세는 -14.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 33.44㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2021.06 | 33.44㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
최저가 9,570,000원 자체는 최근 12개월 평균 120,000,000원의 8.0%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자라 투자 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 실질취득을 약 152,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 및 최신 거래 120,000,000원의 약 126.7%입니다. 즉 최저가가 아무리 낮아 보여도 실질 부담액은 최근 시세보다 약 32,000,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 9,570,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,260원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 8,997,740원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 박근현 | 152,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 선순위 주택임차권 · 박근현 | 152,000,000원 | 전액변제 불가 · 잔액 인수 |
제시된 배당 시뮬레이션의 채권 총액은 996,000,000원, 채권자 배당액은 8,997,740원, 미배당액은 987,002,260원입니다. 위 배당 수치와 별개로 매각물건명세서가 명시한 선순위 임차권의 미배당 잔액 인수 문제를 반드시 별도로 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 부흥초등학교 남서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트 등 공동주택, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 10층 1006호이며, 위생·상하수도·가스·난방·소화·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 정방형 평지, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 동측으로 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,004,000원/㎡입니다.
- 환금성. 56세대 규모이고 제공된 매칭 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.6회·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 비교. 9,570,000원을 시세 120,000,000원과 직접 비교하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 미배당 인수를 합친 실질취득은 약 152,000,000원으로 봐야 합니다.
- 매각물건명세서 인수문구 재확인. 박근현의 주택임차권등기 보증금 152,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 기재를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 관계 확인. 임차인 박근현과 신청채권자 박근현이 동일 이름입니다. 관계인 여부나 가장임차인 가능성은 자료만으로 확정할 수 없으므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계 등 원본 확인이 필요합니다.
- 보증금 변동 확인. 임차권등기에는 2019.01.13 계약 145,000,000원과 2021.02.23 계약 152,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 현재 인수 판단은 매각물건명세서에 명시된 152,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 2026.06 120,000,000원이며 최근 가격 추세는 -14.3%입니다. 과거 평균 130,000,000원만을 기준으로 가격을 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 및 실제 보증금 지급관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “957만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 166,000,000원이 8회 유찰돼 최저가 9,570,000원까지 내려왔다는 사실보다, 선순위 대항력 임차인의 보증금 152,000,000원이 훨씬 중요합니다. 박근현은 말소기준권리보다 앞서 점유·전입했고 우선변제권도 갖추고 있으며, 매각물건명세서는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 낙찰가만 9,570,000원으로 떨어졌다고 해서 실질 부담도 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다. 대항력 인수형의 특성상 낙찰가가 낮아지면 미배당 인수액이 커져 실질취득은 약 152,000,000원 수준에 머뭅니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 120,000,000원의 약 126.7%이고, 최근 추세도 -14.3%입니다. 이 물건의 핵심은 ‘8회 유찰된 초저가’가 아니라 선순위 임차보증금이 실제로 얼마까지 배당되고 얼마가 남아 인수되는지입니다.
