인천지방법원 2024타경565058. 부평동 티케이리즈빌 10층 1006호, 전용 37.06㎡ 전부를 대상으로 한 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 166,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 13,671,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2019.03.08. 전입한 대항력 임차인 박근현입니다.
박근현의 임차권등기에는 임대차계약일자 2019.01.13.과 2021.02.23., 보증금 145,000,000원과 152,000,000원, 점유개시일 2019.02.22., 주민등록일 2019.03.08., 확정일자 2019.01.30.과 2021.02.15.이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 보증금 152,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565058 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로 103-1, 10층 1006호 (부평동,티케이리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택) · 전용 37.06㎡ · 14층 건물 내 10층 1006호 |
| 소유자 | 송명호 · 2019.01.13. 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 13,671,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 대항력
등기상 현재 소유자는 송명호이고, 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준권리는 2023.08.29. 주택도시보증공사의 가압류 844,000,000원입니다. 이후 2024.10.24. 박근현의 강제경매개시결정과 2024.11.07. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 임차인 박근현은 말소기준권리보다 훨씬 앞선 2019.03.08. 주민등록과 2019.02.22. 점유개시가 확인됩니다. 따라서 단순히 2025.11.28. 설정된 임차권등기가 말소기준보다 뒤라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서도 명시적으로 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박근현 | 제10층 제1006호 37.06㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.03.08. | 2019.01.30. | 152,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 1,367만원이 아니라 1.52억을 비교해야 한다
TK리즈빌은 56세대, 2014.10.17. 사용승인된 건물입니다. 제공된 거래는 2건이며, 가장 최근 거래는 2026.06. 전용 33.44㎡ 8층 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 120,000,000원이고, 이전 2021.06. 거래 140,000,000원과 비교한 최근 추세는 -14.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 33.44㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2021.06 | 33.44㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 33.44㎡ | 2건 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.44㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
표면 최저가 13,671,000원만 최근 시세와 비교하면 11.4% 수준이지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 인수까지 합친 실질취득 약 152,000,000원을 최근 12개월 평균 120,000,000원과 비교해야 하며, 이는 126.7%입니다. 최근 거래보다 약 32,000,000원 높은 수준이므로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 646,078원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 13,024,922원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 박근현 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 총 채권액은 996,000,000원, 채권자 배당액은 13,024,922원, 미배당은 982,975,078원입니다. 이 표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 매각물건명세서에는 별도로 대항력 있는 주택임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 실질취득 계산은 해당 임차보증금을 반영해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 실질취득은 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 13,671,000원 | 13,024,922원 | 982,975,078원 |
| 8회 유찰 시 | 9,569,700원 | 8,997,445원 | 987,002,555원 |
| 9회 유찰 시 | 6,698,790원 | 6,178,212원 | 989,821,788원 |
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 다릅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 13,671,000원에서 9,569,700원, 다시 6,698,790원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수분이 그만큼 커집니다. 따라서 낙찰가 하락만으로 실질취득가격이 의미 있게 낮아지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 부흥초등학교 남서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트 등 공동주택, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 10층이며 위생·상하수도·가스·난방· 소화·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지 675.0㎡로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 30미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 5,004,000원/㎡입니다.
- 환금성. TK리즈빌은 56세대이고, 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래는 120,000,000원이며 최근 거래 추세는 -14.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 13,671,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 약 152,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박근현의 임대차계약일자, 2019.03.08. 주민등록, 2019.02.22. 점유개시, 보증금 152,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 관계인 중첩. 박근현이 임차인이면서 강제경매개시결정 채권자이므로 계약관계와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최신 거래 120,000,000원, 최근 12개월 평균 120,000,000원, 추세 -14.3%를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수액이 가격이다”
이 물건은 감정가 166,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 13,671,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 박근현의 임차보증금은 152,000,000원이고, 매각물건명세서는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 배당 시나리오에서는 임차인에게 돌아가는 금액이 없어 실질취득은 결국 약 152,000,000원입니다.
최근 12개월 거래가와 최신 거래는 모두 120,000,000원이고 최근 추세는 -14.3%입니다. 즉 실질취득가격은 최근 시세의 126.7% 수준입니다. 여기에 7회 유찰, 단지 평균 5.6회 유찰, 확인된 거래 2건이라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 표면 최저가는 극단적으로 낮지만 실제 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 보증금 인수 후에도 152,000,000원을 감당할 가치가 있느냐입니다.
