인천지방법원 2024타경565058. 부평동 티케이리즈빌 14층 건물 중 10층 1006호, 전용 37.06㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 166,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 19,530,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 경제적 실체는 1,953만원짜리 매물이 아닙니다. 임차권자이자 경매신청채권자인 박근현의 보증금 152,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 떠안도록 매각물건명세서에 명시돼 있기 때문입니다.
최저가 전액이 임차보증금 배당에 사용된다고 단순 가정해도 미배당 인수액은 132,470,000원입니다. 따라서 최저가와 인수액을 합친 실질취득액은 약 152,000,000원으로 되돌아갑니다. 집행비용 751,540원을 먼저 차감하는 단순 계산에서는 배당 가능액이 18,778,460원, 미배당액이 133,221,540원이 되어 총 부담은 152,751,540원까지 올라갑니다. 즉 유찰이 한 번 더 진행돼도 총비용이 최저가만큼 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로 103-1, 10층 1006호 (부평동, 티케이리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 37.06㎡ · 14층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 송명호 (2019.01.13. 매매, 거래가액 145,000,000원 · 2019.02.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 19,530,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박근현 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 임대주택 등기 | 2022.11.22. 민간임대주택등기 · 민간임대주택 등록일 2019.01.25. |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 임차권 인수가 핵심
등기부에는 2014년과 2018년에 설정된 신한은행 근저당권이 보이지만, 각각 2016.12.20.과 2019.02.25.에 말소등기가 존재합니다. 박근현은 2019.02.22. 점유를 시작하고 2019.03.08. 전입했으며, 임차권등기에는 계약일 2019.01.13. 및 2021.02.23., 확정일자 2019.01.30. 및 2021.02.15., 현재 보증금 152,000,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박근현 1006호 37.06㎡ 전부 | 점유 2019.02.22. 전입 2019.03.08. | 152,000,000원 종전 145,000,000원 | 대항력 있음 명세서 명시 | 배당요구 2025.11.28. | 미배당 잔액 인수 |
박근현은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 임차권등기에 기재된 실제 임차인 1명입니다. 동시에 이 사건의 경매신청채권자도 박근현이고 청구금액 역시 152,000,000원입니다. 동일인이 임차권자와 신청채권자를 겸하므로 채권 성립 과정과 계약 갱신, 보증금 지급 내역을 원본 문서로 확인해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성은 점검 대상이지만, 확인 전에는 이를 사실로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
티케이리즈빌은 2014.10.17. 사용승인된 56세대 건물입니다. 확인되는 거래는 2021.06. 전용 33.44㎡, 10층의 140,000,000원 1건입니다. 대상 면적 37.06㎡와 차이가 있고 거래 시점도 오래돼 현재 시세를 확정하기에는 표본이 부족합니다. 그럼에도 실질취득액 약 152,000,000원은 이 거래가의 108.6%, 감정가 166,000,000원은 118.6%입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 확인 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 · 2021.06. | 33.44㎡ | 10층 | 140,000,000원 | 100.0% |
| 실질취득 기준 | 37.06㎡ | 10층 | 약 152,000,000원+ | 108.6%+ |
| 감정가 | 37.06㎡ | 10층 | 166,000,000원 | 118.6% |
따라서 최저가 19,530,000원이 확인 거래가의 13.9%라는 수치는 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 인수액까지 합친 실질취득 기준으로는 오히려 확인 거래보다 높습니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 불확실성까지 감안하면 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션과 인수 계산 (최저가 19,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 751,540원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 98,040,000원 | 18,778,460원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 신한은행 | 92,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 844,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 박근현 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 1,186,440,000원, 채권자 배당액은 18,778,460원, 미배당액은 1,167,661,540원입니다. 다만 을구 1번과 3번 근저당에는 각각 말소등기가 존재하므로 실제 배당순위와 채권 존부는 최신 등기부 및 배당표 원본으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 철근콘크리트 구조 14층 건물의 10층 물건입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 부흥초등학교 남서측에 위치하며 주변은 다세대주택·아파트·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다. 토지 동측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지는 정방형 평지입니다. 공시지가는 5,004,000원/㎡입니다.
- 환금성. 56세대의 소규모 건물이고 확인 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 4.8회, 확인 낙찰률 0%로 빠른 재매각을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수 문구 원문 확인. 을구 5번 주택임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구와 보증금 152,000,000원을 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당순위 재산정. 을구 1번·3번 근저당의 설정과 말소 내역을 최신 등기부로 대조하고, 임차인 예상배당액과 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차계약 자금 흐름 확인. 145,000,000원에서 152,000,000원으로 변경된 계약, 보증금 지급자료, 점유 경위와 신청채권 성립자료를 확인해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환은 별개. 임차권등기 상태에서는 점유 여부와 무관하게 보증금 반환의무가 남을 수 있으므로, 단순 인도명령만으로 위험이 해소된다고 보면 안 됩니다.
- 민간임대주택 상태 확인. 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 행정상 처리 여부를 관할기관 및 원본 등록사항으로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 선순위 조세가 있으면 실질취득액이 더 커질 수 있으므로 입찰 전에 별도 조회해야 합니다.
맺으며 — “1,953만원 낙찰”이 아니라 “1.52억원 이상 취득”
이 물건의 최저가는 감정가의 11.8%까지 내려왔지만, 할인율은 핵심 지표가 아닙니다. 보증금 152,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 약 1.52억원 이상으로 유지됩니다. 집행비용을 반영한 단순 계산은 152,751,540원이며, 확인 실거래 140,000,000원보다 높습니다.
여기에 6회 유찰, 56세대 소규모 건물, 1건뿐인 오래된 거래 표본, 경매 낙찰률 0%, 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 확인 과제가 겹칩니다. 최저가만 보면 초저가지만, 실질취득 기준으로는 시세보다 싸다고 보기 어렵고 권리 확인 난도도 높습니다. 결론은 “가격이 싸서 접근할 물건”이 아니라 “임차보증금의 실제 배당액과 인수액을 확정한 뒤에만 검토할 수 있는 고위험 물건”입니다.