수원지방법원 2025타경696. 안성시 공도읍 마정리 ‘대림팰리스’ 1동 4층 502호, 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2015.08.06. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 김진영 근저당권, 해당 근저당권부채권 압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 86,100,000원으로 볼 수 있습니다. 가격 비교도 이 실질취득액을 기준으로 보면, 최근 12개월 실거래 평균 122,500,000원의 70.3% 수준입니다. 최근 거래 흐름도 과거 거래 대비 1.0% 상승으로, 하락 추세가 확인되는 사례는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경696 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 100-41 1동 4층502호 · 도로명 경기도 안성시 공도읍 장미길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 64.7881㎡ · 지상4층/지하1층 건물 중 4층 502호 |
| 소유자 | 차준영 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 74,005,714원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황 표기 | 등기사항증명서상 ‘제1동’, 건물 외벽에는 ‘A’로 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준인 신한은행 근저당권 이후 설정된 김진영 근저당권 32,400,000원, 그 근저당권부채권에 대한 국의 압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류 8,554,525원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 86,100,000원은 최근 거래보다 낮다
대림팰리스는 16세대, 2014.10.14. 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 면적은 64.79㎡로 본건 64.7881㎡와 일치합니다. 확인된 동일면적 실거래는 6건이며, 전체 평균은 121,666,666원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 122,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 64.79㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 64.79㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.04 | 64.79㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2024.03 | 64.79㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.05 | 64.79㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 64.79㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 122,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 86,100,000원은 최근 12개월 평균 122,500,000원의 70.3%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 1.0% 높은 흐름으로 집계돼, 적어도 제공된 거래 자료에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,949,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 84,150,200원 |
| 2. 근저당 · 김진영 | 32,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 8,554,525원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,949,800원 공제 후 신한은행 근저당에 84,150,200원이 배당되는 구조입니다. 총 채권액 160,954,525원 대비 총 배당액은 84,150,200원, 미배당액은 76,804,325원입니다. 배당 부족분은 등기상 후순위 채권에 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 86,100,000원 | 84,150,200원 | 76,804,325원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 60,269,999원 | 58,785,139원 | 102,169,386원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 42,188,999원 | 41,029,597원 | 119,924,928원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 74,005,714원보다 신한은행에 배당되는 84,150,200원이 커 신청채권자 청구는 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 채권자 배당이 58,785,139원, 3회 유찰 시에는 41,029,597원으로 줄어 신청채권자 청구액에도 미치지 못합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤가족공원 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층/지하1층 건물 중 4층 502호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형의 완경사지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 314,300원/㎡, 토지면적은 1,071.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 등기사항증명서상 ‘제1동’이나 외벽에는 ‘A’로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 할인은 있으나 거래 빈도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 현재 분석상 임차인 없음·매수인 인수 0원이며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 86,100,000원은 최근 12개월 평균 122,500,000원의 70.3%, 최신 거래 120,000,000원보다 낮습니다.
- 환금성 점검. 16세대 다세대주택이고 최근 12개월 동일면적 거래가 2건이므로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 동 표시 확인. 등기사항증명서의 ‘제1동’과 현장 외벽의 ‘A’ 표시가 같은 목적물인지 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·내부 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생해도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 환금성은 확인”
이 물건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2015.08.06. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 실질취득 86,100,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 122,500,000원의 70.3%이고 최신 거래 120,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 1.0% 상승으로 집계됩니다. 다만 16세대 규모에 최근 12개월 거래가 2건뿐이라는 점은 향후 환금성의 핵심 변수입니다. 따라서 이 사건은 권리와 현재 가격에는 긍정적 요소가 있지만, 소규모 다세대의 거래 빈도와 현장 점유·물건 상태를 확인해야 하는 유형으로 정리할 수 있습니다.
