수원지방법원 2025타경41128. 경기도 안성시 미양면 계륵리 181-3 소재 물건으로, 감정평가상 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 1,844㎡이고, 자연녹지지역·자연취락지구 등에 걸쳐 있습니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 구조이며, 공부상 가동과 나동이 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,364,873,200원의 70%인 955,411,240원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 국민은행 근저당권 168,000,000원과 588,000,000원은 2018년 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2018.04.19. 우리은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 등기된 근로복지공단 가압류, 국가 압류, 현 경매개시결정 및 안성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41128 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 미양면 계륵리 181-3 · 경기도 안성시 미양면 늑동길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 1,844㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 · 공부상 가동 및 나동 |
| 소유자 | 주식회사케이티엘 |
| 감정가 / 최저가 | 1,364,873,200원 / 955,411,240원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,097,209,239원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2018.04.19. 우리은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보로 안성시 미양면 계륵리 181-3 및 181-4 토지가 기재되어 있습니다. 말소기준 이후 남아 있는 근로복지공단 가압류 14,330,000원, 국가 압류, 2025년 경매개시결정, 안성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 등기됐던 아시아티앤씨 주식회사 가압류 150,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 228,781,136원, 기술보증기금 가압류 425,000,000원 및 2022년 우리은행의 경매개시결정 등은 이미 말소된 상태입니다. 국민은행의 168,000,000원·588,000,000원 근저당권도 2018.04.27. 해지로 말소됐습니다.
② 현황·사용관계 — 가격보다 먼저 확인할 부분
이 물건은 주거용 집합건물이 아니라 공장과 사무실로 사용되는 물건입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물·공작물이 포함됩니다. 따라서 건물과 토지, 제시외 시설이 실제로 어느 범위까지 매각대상에 포함되는지 감정평가서와 현황을 함께 대조할 필요가 있습니다.
감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로, 임차인이 신고된 경매기록이 없다는 사실과 실제 현장 점유자가 누구인지는 구분해서 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 955,411,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,954,112원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 943,457,128원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 14,330,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 955,411,240원 가정 시 채권자 총 청구액 1,214,330,000원 중 943,457,128원이 배당되고 270,872,872원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 955,411,240원 | 270,872,872원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 668,787,868원 | 554,630,011원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 468,151,507원 | 753,260,008원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 668,787,868원, 3회 유찰 시 468,151,507원으로 낮아집니다. 같은 과정에서 채권 미배당은 각각 554,630,011원, 753,260,008원으로 커지지만, 데이터상 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 미양면 계륵리 ‘늑동교차로’ 북측 인근. 단독주택, 농경지, 축사, 중소규모 공장이 혼재하는 산업단지 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공장 및 사무실 등으로 이용 중이며, 공장 사무실에는 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,844㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 230,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 성장관리권역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시도 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 구조로, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·공작물이 포함되므로 감정평가서에서 각 시설의 위치와 평가 포함 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 인접 토지 사용관계. 현황조사에 기재된 김종열 소유 토지와 월 150,000원 임료 지급관계를 확인하고, 공장 운영에 필요한 통행·주차·시설이 해당 토지에 걸쳐 있는지 확인해야 합니다.
- 현장 점유. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 우리은행 근저당권에 계륵리 181-3 및 181-4 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 매각목록과 공동담보 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 규제를 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 낙찰가율만으로 적정가를 정하지 말고, 인근 공장용지와 유사 공장 매매사례를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원과 현장 리스크는 별개”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2018년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 살아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 이 물건의 실전 난도는 등기보다 공장·토지의 실제 사용관계에 있습니다. 일괄매각 및 제시외 건물·공작물 포함 조건에 더해, 인근 지번 토지소유자 김종열에게 매월 150,000원의 토지임료를 지급한다는 현황조사 내용이 있기 때문입니다. 따라서 결론은 권리관계는 정리형, 현장 확인은 필수입니다. 현재 최저가 955,411,240원이 적정한지는 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다.
