💰 최저가 24,500,000원 · 📊 최근12개월 평균 35,416,666원 · 📉 시세 대비 69.2% · 🏠 임차보증금 미상
수원지방법원 2025타경41260. 안성시 대덕면 내리 가나안연립 나동 3층 313호, 전용 24.9㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 실제 이용은 방1·주방·욕실·현관·발코니 등으로 구성된 연립주택입니다. 감정가 35,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 24,500,000원입니다.
등기부상 현재 소유자는 에이엘50주식회사이고, 현존하는 말소기준권리는 2024.07.16. 접수된 국의 압류입니다. 뒤이어 2025.03.14. 유안종합개발주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐으며 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에는 2022.01.14. 전입한 홍창의가 조사되어 있습니다. 전입 시점은 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41260 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 내리 741 가나안연립 나 3층313호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방1, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등) · 전용 24.9㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 에이엘50주식회사 |
| 소유권 취득 | 2019.06.10. 매매 · 거래가액 16,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 24,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유안종합개발주식회사 / 20,172,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
과거 등기 가운데 2001년 한국주택은행 근저당, 2002년 진재원 전세권, 2004년 국민은행 임의경매, 2005년 고양시 압류, 2007년 장수주택 가등기, 2018년 국민은행 임의경매 등은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2024.07.16. 국의 압류이며, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍창의 | 미상 | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다
가나안의 동일 면적 24.9㎡ 최근 거래 12건 평균은 35,416,666원입니다. 현재 최저가 24,500,000원은 그 평균의 69.2%입니다. 최신 거래는 2026.09. 1층 45,000,000원이며, 2026.08.에는 3층 37,000,000원과 4층 39,000,000원의 거래가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 24.9㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2026.08 | 24.9㎡ | 3 | 37,000,000원 |
| 2026.08 | 24.9㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 2026.06 | 24.9㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2026.05 | 24.9㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 24.9㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2026.05 | 24.9㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 24.9㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.02 | 24.9㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.02 | 24.9㎡ | 4 | 27,000,000원 |
| 2026.01 | 24.9㎡ | 1 | 25,000,000원 |
| 2026.01 | 24.9㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 평균 | 24.9㎡ | 12건 | 35,416,666원 |
표면적으로는 최저가가 최근12개월 평균보다 10,916,666원 낮고, 최신 거래 45,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 24,500,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 실질취득가는 낙찰가 + 인수금액으로 올라가기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 유안종합개발주식회사 | 20,172,601원 | 20,172,601원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,486,399원 |
위 배당 계산은 현재 매각가 24,500,000원을 기준으로 한 시나리오입니다. 임차보증금과 최우선변제, 당해세 등은 별도 확인이 필요하므로 홍창의의 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 24,500,000원 | 20,172,601원 | 0원 | 3,486,399원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 3,731,301원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 8,783,691원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤박물관 북측 인근이며 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래지붕 4층 건물 중 3층 313호이며, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비를 갖추고 있으며 LPG가스 난방 구조입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 286,200원/㎡입니다.
- 규모. 가나안은 192세대이며 2001.09.18. 준공됐습니다. 동일 면적 거래가는 최근 25,000,000원부터 50,000,000원까지 편차가 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 홍창의의 보증금 액수, 점유부분, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다. 이 값 없이는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 빠르다는 사실만으로 최종 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 보증금 중 매수인 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 최근12개월 평균 35,416,666원과 최신 거래 45,000,000원에 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 인수 0원을 의미하지 않습니다.
- 권리 원본 확인. 2024.07.16. 국 압류와 2025.03.14. 강제경매개시결정의 소멸 여부, 임차관계, 세금·최우선변제 항목을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 사건 진행 확인. 2026.03.24. 기각결정정본 발송, 2026.04.01. 강제경매취소및각하 취소결정 발송 내역이 있으므로 실제 매각 진행상태도 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 가격표만 보면 매력적입니다. 감정가 35,000,000원에서 한 차례 유찰돼 24,500,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 35,416,666원의 69.2%입니다. 최신 거래 45,000,000원과 비교해도 낮습니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격보다 앞선 곳에 있습니다. 홍창의는 2022.01.14. 전입했고 말소기준권리인 국의 압류는 2024.07.16.입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확정되지 않았으므로 매수인이 떠안을 금액과 실질취득가 역시 미상입니다. 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 24,500,000원을 ‘시세 대비 69%짜리 매수기회’로 확정해서는 안 됩니다. 가격은 매력 후보, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 홍창의의 실제 임대차관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
