인천지방법원 2024타경565911. 인천 남동구 만수동 ‘제일빌라’ 가동 3층 302호, 전용 34.29㎡ 다세대주택입니다. 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,060,000원입니다. 제공 데이터 기준 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 낙찰자가 추가로 떠안을 보증금이나 임차권 인수 부담은 표시되지 않습니다.
그렇지만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 같은 제일빌라(891-16) 전용 34.29㎡ 실거래는 제공 데이터상 2021.10, 42,000,000원 1건뿐입니다. 표본이 1건이라는 한계가 있지만, 현재 최저가 46,060,000원은 이 실거래 평균의 109.7%입니다. 즉 2회 유찰 가격인데도 제공된 실거래 기준으로는 아직 싸다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월말로92번길 24, 가동 3층302호 (만수동, 제일빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 전황주 (2016.12.27. 거래가 76,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈주식회사 / 23,555,261원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 목록은 0명입니다. 보증금·전입·확정일자·배당요구를 따질 임차인 데이터가 없으므로, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 등기상 여러 근저당과 가압류가 존재하지만 제공 데이터의 경매 소멸 판단은 모두 매각으로 소멸되는 권리로 표시됩니다.
② 임차인 현황
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 표시되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰이어도 ‘실거래보다 높다’
제공된 실거래 표본은 제일빌라(891-16), 전용 34.29㎡ 1건입니다. 표본이 적어 가격 판단에는 보수적으로 접근해야 하지만, 현재 최저가는 이 표본보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 34.29㎡ | -1 | 42,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 42,000,000원 |
현재 최저가 46,060,000원은 실거래 평균 42,000,000원 대비 109.7%입니다. 감정가 94,000,000원 대비로는 많이 내려온 것처럼 보이지만, 실제 비교 기준을 실거래로 바꾸면 아직 가격 우위가 분명하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,229,080원 |
| 1. 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 18,000,000원 | 14,130,920원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 39,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 58,800,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 57,120,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,645,357원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 20,387,945원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,683,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 241,936,976원 중 예상 배당은 44,830,920원, 미배당은 197,106,056원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 배당 부족은 계속된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 197,106,056원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 210,675,333원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 22,569,399원 | 21,763,150원 | 220,173,826원 | 0원 |
배당 부족이 커져도 그것이 곧바로 매수인 인수로 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 신청채권자 롯데캐피탈주식회사의 청구액 23,555,261원은 현재 회차 시나리오에서도 배당 0원으로 표시됩니다. 이런 구조는 권리 인수보다 채권 회수 실패가 큰 사건에 가깝습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만수5동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 등 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지·도로. 정방형 토지로 다세대주택 건부지이며, 북측 약 8미터 내외 도로와 동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 데이터가 표시됩니다. 위반건축물 여부는 false입니다.
- 환금성. 제일빌라(891-16)는 총 10세대, 사용승인일 1993.06.28로 표시됩니다. 제공 실거래는 1건뿐이라 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준으로 다시 계산. 감정가 94,000,000원 대비 반값처럼 보여도, 현재 최저가는 실거래 평균 42,000,000원의 109.7%입니다.
- 임차인 재확인. 데이터상 임차인은 0명입니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 점유관계와 임대관계 미상 문구를 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대주택은 공용부분 미납금, 실제 점유자, 인도 협의 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 10세대, 최근 실거래 1건 구조입니다. 낙찰 후 되팔 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 “얼마에 사느냐”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리상 큰 인수 부담은 보이지 않습니다. 하지만 가격은 별도입니다. 현재 최저가 46,060,000원은 제공 실거래 평균 42,000,000원의 109.7%이고, 실거래 표본도 1건뿐입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격은 보수. 감정가 대비 할인율보다 실질취득가와 환금성을 먼저 봐야 하는 다세대 경매입니다.