수원지방법원 2025타경42018. 평택시 세교동 힐스테이트평택2차 207동 2층 201호 아파트입니다. 소유권은 심보은·채환서가 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 이번 강제경매는 등기상 채환서 지분에 대한 지분매각입니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체를 단독 취득하는 것이 아니라 기존 공유자와 함께 공유관계에 들어가는 구조라는 점이 가장 먼저 확인되어야 합니다.
권리 순위 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.06.14. 설정된 국민은행 근저당권 110,000,000원이고, 그 뒤 채환서 지분에 설정된 코람코자산신탁의 가압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 주식회사 아이앤씨가 확인되지만 전입일은 2024.07.17.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 207동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·가족실·욕실2·드레스룸·발코니·실외기실·대피공간·현관 |
| 소유관계 | 심보은 2분의 1 · 채환서 2분의 1 |
| 매각 형태 | 채환서 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사코람코자산신탁 / 443,413,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 지분
2018.08.06. 심보은과 채환서가 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득한 뒤, 2021.06.14. 심보은을 채무자로 한 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 코람코자산신탁 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이앤씨 (채환서) | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.07.17.은 말소기준일 2021.06.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 현재 배당 계산상 매수인 승계액은 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체호 실거래를 지분 최저가와 직접 비교하면 안 된다
힐스테이트평택2차는 1,443세대이고, 비교 대상 면적은 101.41㎡입니다. 최근 확인 거래는 2024.04~2024.09의 3건으로, 최근 12개월 평균은 585,000,000원, 최신 거래는 550,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 101.41㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2024.07 | 101.78㎡ | 21 | 590,000,000원 |
| 2024.04 | 101.41㎡ | 23 | 615,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.41㎡ | 3건 | 585,000,000원 |
데이터상 최저가 185,500,000원은 최근 12개월 평균 거래가의 31.7%로 표시됩니다. 그러나 이 비율을 그대로 “시세의 31.7%에 사는 경매”라고 해석하면 안 됩니다. 실거래 550,000,000~615,000,000원은 전체 호수 거래이고, 본건은 2분의 1 지분매각이므로 비교 기준 자체가 다릅니다. 따라서 전체호 실거래와 지분 최저가의 단순 비율만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사코람코자산신탁 | 169,339,203원 | 72,103,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사코람코자산신탁 | 410,454,769원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사코람코자산신탁 | 443,413,783원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,133,207,755원 중 예상 배당액은 182,103,000원이고, 미배당은 951,104,755원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 지분 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 951,104,755원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 1,005,975,656원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 1,044,348,866원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각대금과 채권자 배당은 줄지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려가더라도 2분의 1 지분 취득이라는 법적·환금성 구조는 변하지 않습니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 일반 아파트보다 투자 매력이 자동으로 높아지는 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며 방3·거실·주방/식당·가족실·욕실2·드레스룸·발코니·실외기실·대피공간 등으로 이용 중입니다.
- 규모. 힐스테이트평택2차는 1,443세대이며 준공일은 2018.04.25.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다. 공시지가는 1,180,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아파트 단지 자체 실거래는 확인되지만, 본건은 전체호가 아닌 공유지분이므로 통상의 아파트 매매시장과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위. 낙찰 대상은 채환서의 2분의 1 지분입니다. 심보은의 2분의 1은 남습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자는 우선매수신고를 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 우선매수신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되면 이후에는 행사할 수 없습니다.
- 시세 착시. 전체호 최근 거래 550,000,000~615,000,000원과 지분 최저가 185,500,000원을 그대로 비교해 할인율로 판단하지 마세요.
- 임차관계. 주식회사 아이앤씨의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 공유관계 정리. 지분 취득 후 사용·처분·공유관계 해소 가능성을 일반 아파트 단독소유 취득과 별도로 검토해야 합니다.
- 절차 상태. 2026.05.07. 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 매각기일과 함께 사건진행 원문을 대조하세요.
- 감정자료 대조. 감정요항의 위치 기재가 사건 주소와 불일치하므로 감정평가서 원본에서 대상 물건과 평가범위를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 “지분 1/2”
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 비교적 깔끔합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현황조사상 임차인도 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 거기에 있지 않습니다. 낙찰자는 힐스테이트평택2차 201호 전체가 아니라 채환서의 2분의 1 지분만 취득합니다. 기존 공유자의 지분은 남고 우선매수권도 존재합니다. 최근 전체호 실거래 평균 585,000,000원에 비해 최저가가 크게 낮아 보이지만, 서로 다른 취득 범위를 직접 비교한 숫자일 뿐입니다. 권리 인수는 낮지만, 공유지분 구조와 환금성 난도가 높은 물건. 이 사건은 “얼마나 싸게 사느냐”보다 “지분을 취득한 뒤 어떻게 정리할 수 있느냐”가 승부처입니다.
