105,700,000원
수원지방법원 2025타경42380. 평택시 포승읍 도곡리 170-35 에이동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 105,700,000원으로 감정가 151,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 전준홍의 120,000,000원 권리입니다. 전준홍은 2023.10.18 전세금 120,000,000원의 전세권을 설정했고, 2024.10.29에는 같은 201호 전부에 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 주민등록일자는 2021.11.02, 점유개시일자는 2021.10.29로 확인됩니다.
말소기준권리는 2024.03.25 북인천신용협동조합 가압류입니다. 전준홍의 전입은 그보다 훨씬 앞서고, 매각물건명세서 역시 을구 9번 주택임차권등기를 매수인이 인수한다고 명시했습니다. 신청채권자 또한 전준홍으로, 최선순위 전세권자 겸 임차인이 직접 경매를 신청한 구조입니다. 따라서 이 사건은 “105,700,000원에 낙찰받아 끝나는 물건”이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42380 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 170-35 에이동 2층201호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 에이동 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사아름다운동행 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전준홍 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전준홍
등촌신용협동조합 및 주식회사뉴아리원대부의 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 신탁 역시 2021.11.01 소유권이 주식회사아름다운동행으로 귀속되면서 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.03.25 북인천신용협동조합 가압류 63,601,557원입니다. 그 뒤 평택세무서장의 압류와 2025.08.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전준홍 | 부동산 201호 전부 | 120,000,000원 | 2021.11.02 | 2021.11.03 / 2023.10.12 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
전준홍은 전세권자이면서 임차권등기권자이고, 신청채권자이기도 합니다. 120,000,000원의 전세금과 120,000,000원의 임차보증금을 서로 별개의 240,000,000원으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 동일한 전준홍의 201호 전부에 관한 120,000,000원 권리 구조를 중심으로, 전세권 배당 후 남는 임차보증금 회수분이 매수인 인수 위험으로 이어지는지를 봐야 합니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 120,000,000원 수준
현재 최저가는 105,700,000원으로 임차보증금 120,000,000원보다 낮습니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미회수분이 커지므로, 낙찰가 + 인수분의 합계는 약 120,000,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 다음 회차 최저가가 73,990,000원, 그 다음이 51,793,000원까지 내려가더라도 “낙찰가가 크게 떨어졌으니 실질취득도 같은 폭으로 싸진다”고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 전세권 · 전준홍 | 120,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 가압류 · 북인천신용협동조합 | 63,601,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 183,601,557원 중 예상배당은 103,420,200원, 미배당은 80,181,357원입니다. 전준홍은 전세권자로 배당요구를 했지만, 매각물건명세서상 주택임차권등기는 별도로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 동일한 전준홍의 120,000,000원 권리를 중복 합산하지 않고 실질취득을 판단해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 곧 실질가격 하락은 아니다
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 105,700,000원 | 103,420,200원 | 80,181,357원 |
| 2회 유찰 · 49% | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 111,343,377원 |
| 3회 유찰 · 34% | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 133,140,831원 |
표면 최저가는 105,700,000원 → 73,990,000원 → 51,793,000원으로 크게 내려가지만, 그와 동시에 배당으로 해결되지 못하는 금액이 커집니다. 이 때문에 대항력 있는 120,000,000원 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 유찰 횟수만 보고 할인폭을 투자수익으로 착각하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 아름다운동행A동은 8세대입니다. 사용승인일은 2021.08.06입니다.
- 주위환경. 모아미래도1차아파트 북동측 인근으로 다세대주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 포장도로를 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지는 493.0㎡, 공시지가는 296,300원/㎡입니다. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 감정평가에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체의 주택 취득에 관한 토지거래계약허가구역 기재가 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 재확인. 을구 9번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 문구가 이 사건의 핵심입니다.
- 전준홍의 권리관계 확인. 전세권자·임차권자·신청채권자가 모두 전준홍입니다. 동일 120,000,000원 채권의 배당·잔존 범위를 원본 서류와 배당기준으로 대조해야 합니다.
- 표면 최저가로 수익성 계산 금지. 현재 105,700,000원보다 보증금 120,000,000원이 크므로 실질취득은 약 120,000,000원 수준을 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 약 120,000,000원의 실질취득이 시장 대비 싼지 비싼지는 별도 현장조사와 거래사례 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모의 다세대인 만큼 재매각 시 수요층과 거래속도를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “105,700,000원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 표면상 숫자는 감정가 151,000,000원, 최저가 105,700,000원, 1회 유찰입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자만 보고 내리면 틀립니다. 전준홍은 2021.11.02 전입해 말소기준권리보다 선순위 대항력을 갖고 있고, 매각물건명세서 역시 120,000,000원 주택임차권등기의 매수인 인수를 명시합니다. 보증금이 현재 최저가보다 크므로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수분이 커져 실질취득은 약 120,000,000원 수준으로 수렴합니다.
결국 이 사건에서 확인해야 할 것은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 전준홍의 전세권 배당과 임차권 잔존 범위가 정확히 어디까지인가입니다. 여기에 전세권자·임차권자·신청채권자가 동일인이라는 관계인 이슈까지 있어 원본 확인의 중요성이 큽니다. 최저가는 낮아졌지만 권리 난도는 낮지 않습니다. 실질취득 약 120,000,000원을 기준으로 판단해야 하는 C등급 인수형입니다.
