수원지방법원 2025타경42519. 평택시 용이동 평택용이푸르지오 110동 17층 1704호 아파트입니다. 감정가는 317,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 221,900,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 임차권자 곽현섭은 2020.10.12 전입·점유를 시작했고 같은 날 230,000,000원에 대한 확정일자를 받았으며, 2022.11.14 보증금이 20,000,000원 증액되어 최종 250,000,000원으로 등기되어 있습니다.
말소기준은 2025.08.26 강제경매개시결정으로 판정되어 있고, 곽현섭의 전입일은 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 보증금 250,000,000원이 현재 최저가 221,900,000원을 28,100,000원 초과하므로, 단순히 “2.219억짜리 아파트”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 471-1 평택용이푸르지오 110동 17층 1704호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 현신3길 75 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9863㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 · 18층 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사서정 (2020.09.01 소유권이전 · 거래가액 281,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 258,120,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽현섭 | 1704호 전부 · 주거 | 2020.10.12 / 2020.10.12 증액 확정 2022.11.14 | 250,000,000원 1차 230,000,000원 | 있음 · 2024.05.10 | 대항력 있음 우선변제 승계 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차권자 곽현섭은 이 경매의 채권자와도 동일한 이름으로 나타납니다. 따라서 신청채권 258,120,547원과 임차보증금 250,000,000원을 서로 별개의 채권이라고 보고 단순 합산하면 안 됩니다. 임차관계와 신청채권의 동일성·원인관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 2.50억으로 본다
푸르지오1차 동일 면적대 최근 거래는 12건이며 전체 평균은 301,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 302,666,666원, 최신 거래는 2026.06의 318,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 0.7% 수준으로, 하락 추세가 아니라 소폭 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 318,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 16 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 16 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 2024.10 | 84.99㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2024.10 | 84.99㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2024.08 | 84.99㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 84.99㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 302,666,666원 |
현재 최저가 221,900,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 평가하면 잘못입니다. 대항력 임차인의 최종 보증금 250,000,000원이 최저가보다 크기 때문입니다. 권리 원칙대로 실질취득을 약 250,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 약 82.6%, 최신 거래 318,000,000원의 약 78.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,906,600원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 곽현섭 | 258,120,547원 | 217,993,400원 |
| 미배당 | - | 40,127,147원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 신청채권 258,120,547원을 기준으로 한 시나리오입니다. 임차권자와 신청채권자가 모두 곽현섭이므로 신청채권과 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 대항력 임차권의 보증금 250,000,000원이 유효하고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당 부분은 별도로 매수인 승계 검토가 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질비용을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 221,900,000원 | 217,993,400원 | 40,127,147원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 155,330,000원 | 152,355,380원 | 105,765,167원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 108,731,000원 | 106,408,766원 | 151,711,781원 |
표면 낙찰가는 221,900,000원 → 155,330,000원 → 108,731,000원으로 내려가지만, 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 유효한 한 낙찰가 하락 자체가 실질취득 하락으로 곧바로 이어지지 않습니다. 미배당분이 커지기 때문입니다. 이 물건은 “몇 회 유찰됐나”보다 임차권이 얼마까지 배당되고 얼마가 승계되는가를 먼저 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 구조입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 18층 중 17층입니다.
- 입지. 용이초등학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·상가·근린생활시설·공원·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 안성IC가 인근에 위치해 교통사정은 무난합니다.
- 단지. 푸르지오1차 715세대, 2009.01.19 준공. 동일 면적대 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용이지구), 공시지가 1,366,000원/㎡. 단지는 중로1류·중로2류 등과 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 발코니가 확장된 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 2.219억을 실질 매입가로 보지 말 것. 보증금 250,000,000원이 최저가를 초과하므로 실질취득은 약 250,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 곽현섭 채권의 성격 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일합니다. 신청채권 258,120,547원과 보증금 250,000,000원의 관계를 원인서류로 대조해야 합니다.
- 배당 후 임차보증금 잔액 확인. 대항력 임차인이 전액 배당받지 못하는 경우 실제 잔액이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서와 배당순위로 확정해야 합니다.
- 을구 4번 권리 변동 확인. 2020.09.01 경인북부수산업협동조합 근저당, 2020.11.04 채권최고액 60,000,000원 변경, 2026.04.27 제이비우리캐피탈로 이전된 흐름을 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 302,666,666원과 최신 거래 318,000,000원을 기준으로 응찰가와 인수액을 합산해 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”에 속으면 안 된다
이 물건은 감정가 317,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 221,900,000원까지 내려온 아파트입니다. 숫자만 보면 최근 시세의 70%대라 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 있는 곽현섭의 최종 임차보증금이 250,000,000원입니다. 따라서 이 물건의 경제적 기준점은 221,900,000원이 아니라 실질취득 약 250,000,000원입니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 평균 302,666,666원의 약 82.6%라 가격 차이는 남아 있습니다. 다만 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하고, 신청채권 258,120,547원과 보증금 250,000,000원의 관계를 확인해야 하며, 을구 근저당의 변경·이전 흐름도 원본 대조가 필요합니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확인 전 보류. 이 사건은 최저가보다 배당 후 남는 임차보증금이 얼마인지를 확정하는 것이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
