인천지방법원 2024타경566150. 인천 서구 오류동 인천표면처리센터공장동 4층 426호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 공장입니다. 등기는 집합건물 형태이며, 소유자는 주식회사데오테크입니다. 2022년 4월 15일 거래가액 733,252,500원으로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 하나은행 근저당권 648,000,000원이 설정됐습니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 한국토지신탁 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수입니다. 감정가 768,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저가는 44,274,000원입니다. 감정가 대비 5.76%에 불과하지만, 동일 물건의 시장 거래가격과 비교할 근거 없이 단순히 “싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 현황 공장이고 산업단지 내 공업용 부동산이라는 점에서, 반복 유찰 자체를 환금성 경고 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566150 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 4층 426호 (오류동, 인천표면처리센터공장동) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공장으로 이용중임 · 집합건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건 내 제4층 제426호 · 사용승인 2017.03.10 |
| 소유자 | 주식회사데오테크 · 2022.04.15 거래가액 733,252,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 44,274,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 150,226,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준은 2022.04.15 설정된 하나은행 근저당권 648,000,000원입니다. 그 뒤 2022.05.11 한국토지신탁 근저당권 87,990,300원, 2024.10.16 한국토지신탁의 임의경매개시결정, 2025.01.06 기술보증기금 가압류 640,000,000원, 2025.08.07 하나은행 임의경매개시결정, 2025.11.07 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 7.68억에서 4,427만원까지
현재 최저매각가는 44,274,000원으로 감정가 768,000,000원의 5.76%입니다. 8회 유찰된 현재 회차 이후 다시 유찰되면 제시된 시나리오상 9회 유찰 시 30,991,799원, 10회 유찰 시 21,694,259원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 44,274,000원 | 43,077,068원 | 1,332,913,232원 |
| 9회 유찰 시 | 30,991,799원 | 30,033,947원 | 1,345,956,353원 |
| 10회 유찰 시 | 21,694,259원 | 20,903,762원 | 1,355,086,538원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,932원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 43,077,068원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국토지신탁 | 87,990,300원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 640,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,375,990,300원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 43,077,068원이고, 미배당액은 1,332,913,232원입니다. 선순위 하나은행 근저당권에서도 미배당이 발생하며, 후순위 한국토지신탁 근저당과 기술보증기금 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공업용 부동산이 밀집한 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 공장으로 이용중입니다. 토지는 현황 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 4층 426호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 25미터 도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 23,146.9㎡이며 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유찰 원인 확인. 8회 유찰은 매우 큰 가격 하락과 함께 환금성 경고 신호이기도 합니다. 현장 이용상태와 매수 수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 공장 이용 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공장으로 이용중이라고 적시돼 있습니다. 실제 점유·사용 관계를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.04.15 하나은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족. 현재 매각가에서는 선순위 하나은행부터 미배당이 발생합니다. 후순위 한국토지신탁과 기술보증기금에는 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 8회 유찰은 가볍지 않다”
이 물건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022년 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 한국토지신탁 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 8회 유찰입니다. 감정가 768,000,000원이 현재 44,274,000원까지 내려온 것은 숫자상 큰 폭의 하락이지만, 현황 공장·산업단지 내 공업용 부동산이라는 특성과 반복 유찰을 감안하면 이를 곧바로 “싸다”로 바꿔 읽을 수 없습니다. 권리는 통과, 환금성은 경계. 이 사건은 현장 이용가치와 실제 매수 수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
