인천지방법원 2024타경566150. 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터공장동 4층 426호입니다. 감정 이용상태는 공장이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 4층에 자리합니다. 사용승인일은 2017.03.10입니다. 현재 최저매각가는 90,355,000원으로 감정가 768,000,000원의 11.76% 수준까지 내려왔습니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022.04.15 설정된 하나은행 근저당권 648,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 한국토지신탁 근저당권, 기술보증기금 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없어 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
그러나 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘저가 매수’라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교 근거가 없고, 이미 6회 유찰된 공장 집합호실이라는 점은 시장의 낮은 응찰 수요와 환금성 부담을 함께 보여줍니다. 공장으로 이용 중인 만큼 실제 점유자, 영업·설비 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 4층 426호 (오류동, 인천표면처리센터공장동) |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도표시 대지 · 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 4층 426호 · 사용승인일 2017.03.10 |
| 소유자 | 주식회사데오테크 (단독소유) |
| 소유권 거래가액 | 733,252,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 90,355,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국토지신탁 / 150,226,361원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 모두 소멸
말소기준권리는 2022.04.15 하나은행 근저당권입니다. 2022.05.11 설정된 한국토지신탁 근저당권, 2025.01.06 기술보증기금 가압류, 2024.10.16과 2025.08.07의 임의경매개시결정 및 2025.11.07 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.07.10 국 압류는 2024.07.31 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격과 유찰 — 감정가 할인율만으로 판단 금지
현재 최저매각가 90,355,000원은 감정가 768,000,000원의 11.76%입니다. 감정가와의 차이는 크지만, 이를 곧바로 시장가 대비 할인으로 볼 수는 없습니다. 공장 집합호실은 설비·전력·층고·하중·차량 접근성과 업종 적합성에 따라 거래가 크게 달라질 수 있고, 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않았기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 90,355,000원 | 0원 | 1,287,661,690원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 63,248,499원 | 0원 | 1,314,280,274원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 44,273,949원 | 0원 | 1,332,913,282원 |
유찰이 추가되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려갈수록 선순위 채권자에게 돌아가는 금액이 줄어 총 미배당액은 1,287,661,690원에서 1,332,913,282원까지 증가합니다. 이는 매수인 인수액이 늘어난다는 의미는 아니지만, 채권액 대비 회수율이 매우 낮은 물건이라는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,026,390원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 88,328,610원 | 559,671,390원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국토지신탁 | 87,990,300원 | 0원 | 87,990,300원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 640,000,000원 | 0원 | 640,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 1,375,990,300원 중 예상배당은 88,328,610원이며, 총 미배당은 1,287,661,690원입니다. 신청채권자 한국토지신탁의 청구액은 150,226,361원이지만, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공업용 부동산이 밀집한 산업단지입니다.
- 이용상태. 현재 공장으로 이용 중이며, 토지는 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 25미터 도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물로 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 조건. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 지가·형상. 공시지가는 841,400원/㎡이고, 전체 토지면적은 23,146.9㎡입니다. 평지의 가로장방형 토지로 광대로 한 면에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지 공장 집합호실은 사용 업종과 설비 조건에 따라 매수층이 제한될 수 있으며, 6회 유찰 이력이 실제 환금성 부담을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 공장으로 이용 중입니다. 실제 점유자와 운영 주체, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 기계·설비 귀속. 호실 내부 생산설비, 배관, 전력시설과 적치물의 소유관계 및 철거·반출 책임을 확인하세요.
- 공장 적합성. 층고·바닥하중·전력용량·화물 동선·승강기 규격이 예정 업종에 맞는지 현장에서 점검하세요.
- 산업단지 제한. 일반산업단지·지구단위계획구역과 토지거래계약 허가구역 포함 사항이 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·부담금. 공용부분 관리비 체납, 산업단지 관리비와 시설 유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 수치만 보지 말고 동일 센터 또는 인근 공장 집합호실의 실제 매물가·임대료·공실 기간을 대조하세요.
- 매각기일 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.08입니다. 입찰 전 사건 진행내역과 변경·매각 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 여섯 번의 유찰을 보라”
이 물건은 등기상으로는 말소기준이 명확하고, 임차인 신고와 매수인 인수액도 없어 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 문제는 가격표가 아니라 시장성입니다. 768,000,000원의 감정가가 90,355,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 저가라고 판단할 수 없습니다.
공장으로 이용 중인 집합호실이고 이미 6회 유찰됐습니다. 실제 점유자와 설비 귀속, 업종별 사용 가능성, 산업단지 이용 조건, 관리비와 향후 재매각 수요를 확인한 뒤에야 90,355,000원의 의미를 평가할 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 사용할 수 있고 다시 팔 수 있는 물건인지에 있습니다.