수원지방법원 2025타경42735. 안성시 공도읍 만정리 골든프라임 101동 301호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 손장익이고, 2021.06.15 거래가액 230,000,000원에 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 등기부상 과거 수산업협동조합중앙회와 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2022.06.08 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 윤혜린은 2021.04.24 임대차계약, 2021.04.28 확정일자, 2021.05.26 주민등록·점유를 갖추고 보증금 230,000,000원의 임차권을 보유합니다. 즉 원칙적인 구조만 보면 대항력 있는 인수형 임차권입니다. 현재 최저가 148,400,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 776-1 골든프라임 101동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 79.9448㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 손장익 (2021.06.15 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,136,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 0원*
과거 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당은 2017.08.01, 을구 3번 신한은행 근저당은 2021.05.26 각각 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2022.06.08 국민건강보험공단 압류가 말소기준이 되고, 한국자산관리공사 가압류·서민금융진흥원 가압류·울산광역시 남구 압류· 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜린 | 301호 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.05.26 | 배당표상 없음 확정일자 2021.04.28 | 실질 0원* 2026.06.01 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 을구 5번 임차권의 확정일자를 2021.04.28로 경정한 등기이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만, 시장 추세는 하락
골든프라임은 60세대, 사용승인일은 2016.09.12입니다. 유사 면적 실거래 8건의 전체 평균은 224,875,000원이지만, 과거 230,000,000원·239,000,000원·240,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2024.06 3층 200,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 79.78㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 77.7㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.12 | 77.7㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.11 | 77.7㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 79.94㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2021.08 | 77.7㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 79.78㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 79.94㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차 실질취득은 148,400,000원으로, 최근 12개월 평균 200,000,000원의 74.2%입니다. 전체 실거래 평균 대비 최저가 비율도 66.0%지만, 가격 판단에서 더 중요한 것은 최신 거래와 최근 추세입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -12.4%로 하락했으므로, 과거 2.3억~2.4억 거래를 현재 시세로 간주하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 임차인 윤혜린 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 88,342,676원 | 88,342,676원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,458,377원 | 10,458,377원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,136,164원 | 46,721,347원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원자료는 윤혜린 보증금 230,000,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 확약은 윤혜린 임차권에 한정되며, 다른 별도 임차권에 자동 적용되는 것은 아닙니다. 을구 5-2는 윤혜린 임차권의 경정등기이므로 별도 임차인으로 보지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만정중학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트 등 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 12m, 동측 약 8m, 서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 5,284.6㎡, 공시지가 905,700원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 골든프라임은 60세대이며 실거래 표본은 8건입니다. 최근 거래가 이전 거래군 대비 12.4% 낮아 가격 추세는 하락으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건은 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 윤혜린 보증금 230,000,000원은 확약이 없다면 대항력 인수형입니다. 확약 적용 범위와 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 경정등기 중복 주의. 을구 5-2는 을구 5 임차권의 확정일자를 2021.04.28로 경정한 것으로, 별도 보증금이나 별도 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 200,000,000원이지만 추세는 -12.4%입니다. 과거 전체 평균 224,875,000원을 응찰 상한의 직접 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 현장 매도호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.3억 인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 쉬운 사건이 아닙니다. 말소기준 2022.06.08보다 앞서 윤혜린이 2021.05.26 전입·점유했고 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 최저가 148,400,000원보다 큰 대항력 보증금이므로 원칙대로라면 낙찰가가 떨어져도 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 이를 반영하면 윤혜린 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 148,400,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원 대비 74.2%라 가격 여지는 분명하지만, 시장 추세가 -12.4%로 하락했고 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 하락 추세를 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
