수원지방법원 2025타경42988. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 6층 620호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박주식은 2024.03.27 소유권을 취득했고 같은 날 경기수산업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 명료하지만 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차권 인수를 단정할 자료는 없지만, 실제 사용·점유자가 누구인지와 점유권원의 존재 여부는 입찰 전에 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 6층 620호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제6층 제620호 |
| 소유자 | 박주식 · 2024.03.27 소유권이전 · 거래가액 200,989,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 155,414,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021년의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.03.27 박주식 앞으로 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 경기수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.11.14 임의경매개시결정과 2026.01.06 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류는 모두 그보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 소유자의 2024.03.27 등기상 거래가액은 200,989,600원으로 확인됩니다.
다만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가 147,000,000원을 근거로 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 지식산업센터는 개별 호실의 위치·임대수익·공실·업종 제한과 주변 공급에 따라 가격 편차가 생길 수 있어 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치를 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 경기수산업협동조합 | 168,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 48,156,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 216,156,647원 중 144,142,000원이 배당되고, 총 미배당은 72,014,647원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 위생 급·배수시설·승강기·옥내 소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형 평지이고 공업용 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 동·남·북측 3면으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역이며 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,306.9㎡, 공시지가 1,760,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 실제 사용주체와 점유권원을 반드시 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 210,000,000원 대비 70%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 동일 건물·유사 지식산업센터 거래 및 매물을 직접 대조해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 147,000,000원, 2회 유찰 시 102,900,000원, 3회 유찰 시 72,030,000원으로 제시돼 있습니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당 72,014,647원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 이용·규제 확인. 공장(지식산업센터) 이용과 토지거래계약에관한허가구역 등 용도·규제 조건을 실제 사용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2024.03.27 경기수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가를 147,000,000원으로 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 210,000,000원에서 1회 유찰돼 147,000,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 가격 검증과 실제 점유 확인을 마친 뒤 접근해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
