수원지방법원 2025타경43031. 안성시 공도읍 주은풍림아파트 상가동 2층 206호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 3층 건물의 2층에 위치하고, 현재 제2종근린생활시설인 일반음식점(풍림중화요리)으로 이용 중입니다. 감정가는 153,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 107,100,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리구조의 중심은 2021년 2월 8일 설정된 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 상가동 2층206호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점-풍림중화요리) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 3층 내 2층 206호 |
| 소유자 | 홍적위 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 115,777,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2021.02.08. 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 91,000,000원이고, 2022.03.30. 변경등기에는 채권최고액 143,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2025.09.23. 경기신용보증재단의 58,500,000원 가압류와 2025.11.19. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인 0명, 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 0원 |
| 감정평가 이용상태 | 제2종근린생활시설(일반음식점-풍림중화요리) | 임대관계 상세 미상 |
확인된 임차인 신고는 없고 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가에는 임대관계 및 기타 상세사항이 미상으로 기재돼 있습니다. 특히 현황상 일반음식점으로 사용 중인 상가인 만큼, 실제 영업자와 소유자의 관계, 점유원인과 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 74.9%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
제공된 거래자료는 주은풍림 단지의 59.76㎡ 주택 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 143,083,333원, 최신 거래는 2026년 8월 150,000,000원, 표본 최저는 125,000,000원, 최고는 153,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 107,100,000원은 이 주택 평균의 74.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 16 | 137,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 16 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 5 | 127,500,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 14 | 142,500,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 18 | 153,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 143,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,500,000원 | 13,800,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,100,000원 가정 시 채권자 총 청구액 149,500,000원 중 104,800,600원이 배당되고, 미배당은 44,699,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 44,699,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 76,279,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 98,365,622원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 44,699,400원에서 76,279,460원, 98,365,622원으로 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권 미회수와 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용머리초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·아파트상가·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 제2종근린생활시설인 일반음식점 ‘풍림중화요리’로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 아파트 내부 구내도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 토지. 광평수의 부정형 토지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 981,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 학교보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 통계. 주은풍림 관련 통계의 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 0.0%로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 2021년 설정 당시 91,000,000원이던 채권최고액이 2022.03.30. 143,000,000원으로 변경된 내역을 원본에서 확인하세요.
- 상가 시세 별도 조사. 주은풍림 59.76㎡ 주택 거래와 본건 상가동 2층 일반음식점은 용도가 다릅니다. 상가 자체 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 상세사항은 미상입니다. 현재 영업자와 소유자의 관계를 확인하세요.
- 영업·명도 확인. 일반음식점으로 이용 중인 만큼 집기·영업시설·인도 일정과 실제 점유자의 협조 여부를 확인하세요.
- 상가 환금성 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.1회가 기재되어 있으므로, 감정가 할인율만 보지 말고 실제 매수층과 재매각 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 상가 기준으로
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2021.02.08. 서안성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 2022년 근저당 채권최고액 변경등기는 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
가격에서는 더 신중해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 제공된 125,000,000원~153,000,000원의 거래자료는 주은풍림 59.76㎡ 주택입니다. 본건은 상가동 2층 제2종근린생활시설이므로 이 숫자와 직접 비교해 “시세보다 25% 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 상가 자체 시세와 점유·임대관계 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
