수원지방법원 2026타경50036. 평택시 팽성읍 신대리 123-1의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태에는 기호(2-1)가 주택(방2·주방 및 거실1·화장실1), 기호(2-2)가 창고로 기재되어 있습니다. 토지는 계획관리지역의 대지로, 토지면적은 521.0㎡, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다. 현재 최저매각가는 293,648,376원으로 1회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2013.07.04. 설정된 반월농업협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 그 뒤 등기된 주식회사 파워구조기술사사무소·오후석·정남수의 가압류와 2026.01.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 근저당권자가 전액 배당받지 못한다는 사실과 매수인에게 그 미배당액이 승계되는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50036 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 신대리 123-1 · 경기도 평택시 팽성읍 신대3길 69 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2-1) 주택 · 기호(2-2) 창고 |
| 토지 | 521.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이재우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 419,497,680원 / 293,648,376원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 506,834,138원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 355,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.07.04. 접수된 반월농업협동조합의 을구 2번 근저당권입니다. 이후 존속 중인 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 과거 병점신용협동조합 근저당과 일부 압류·강제경매 등기는 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 회차는 감정가 419,497,680원의 70%인 293,648,376원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 205,553,863원(감정가 49%), 3회 유찰 시 143,887,704원(감정가 34%)으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건은 주택과 창고, 토지가 결합된 유형이고, 농지취득자격증명 및 불법전용 관련 행정 리스크가 함께 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 실제 응찰가는 이용 가능성·원상회복 부담·토지 및 건물의 현황을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,648,376원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,911,077원 |
| 2. 근저당 · 반월농업협동조합 | 650,000,000원 | 288,737,299원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 파워구조기술사사무소 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오후석 | 475,298,630원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정남수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,911,077원을 제외한 288,737,299원이 반월농업협동조합 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 1,515,298,630원 중 미배당액은 1,226,561,331원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 — 현황 확인이 필수
매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)을 포함한다고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태는 기호(2-1) 주택, 기호(2-2) 창고로 나타납니다. 입찰 시에는 매각대상 토지와 건물, 제시외 건물의 범위가 실제 현황과 어떻게 일치하는지 확인해야 합니다.
| 주택 | 기호(2-1) · 방2 · 주방 및 거실1 · 화장실1 |
|---|---|
| 창고 | 기호(2-2) |
| 주택 구조 | 조적조 스라브즙 · 적연와조적 및 화강석 붙임 · 벽지마감 · 장판마감 · 하이샷시 |
| 창고 구조 | 세멘부럭조 스라브즙 · 몰탈위 페인팅 |
| 설비 | 유류보일러에 의한 난방 및 위생설비 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 팽성읍 신대3리 마을 내에 위치하며, 부근은 주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 노선이 있어 대중교통편은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지형상. 계획관리지역 · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 소로한면입니다.
- 계획. 주거개발진흥지구·지구단위계획구역(신대본정지구)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지거래. 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으며, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 공시지가. 355,900원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며 미제출 시 보증금을 반환하지 않는다는 조건을 최우선 확인합니다.
- 원상회복 리스크. 불법전용으로 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 팽성읍장 사실조회회신을 확인합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)을 포함한 실제 매각대상과 점유·사용 현황을 현장에서 대조합니다.
- 점유관계. 소유자 접촉이 되지 않아 임대사항이 조사되지 않았으므로 실제 점유자와 명도 난도를 별도로 확인합니다.
- 후순위 미배당. 가압류 채권자가 배당받지 못하더라도 매수인 인수액은 현재 시나리오상 0원인지 매각물건명세서와 등기 원본으로 최종 대조합니다.
- 가격 판단. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 토지·건물 현황과 행정 리스크를 함께 반영합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “안전한 낙찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2013.07.04. 반월농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 매각물건명세서가 농지취득자격증명 제출을 요구하고 있고, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는다고 명시합니다. 여기에 불법전용으로 향후 원상회복명령 가능성까지 확인됩니다. 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 등기상 인수는 낮지만, 행정·이용 리스크 확인이 선행되어야 하는 유형입니다.
