부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경50281 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 29.31㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

156,160,000원 1억 5,616만 감정가 244,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,561만원

최저가의 10% · 15,616,000원

실거래 대비

▼ 28.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.17억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.55억이 존재하며 확약으로 인수위험이 해소되는 구조지만, 확약 밖 권리와 가격을 확인해야 합니다.

가격 최저가 195,200,000원은 최근 12개월 평균 216,000,000원의 90.4%
자금 확약 적용 시 임차보증금 인수 실질 0원(각주 병기)
리스크 대항력 임차권등기와 보증기관 승계 구조 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차인 김대일의 보증금 255,000,000원이 핵심입니다. 일반적인 경우 낙찰가보다 큰 보증금 부족분은 매수인 인수 위험이 되지만, 이 사건은 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 해당 임차인 인수 실질은 0원으로 보는 구조입니다. 다만 확약 밖 권리와 환금성은 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

244,000,000원

195,200,000원(1회 유찰)

실질취득

195,200,000원

확약 적용 인수 0원

최근12개월 평균

216,000,000원

최저가 90.4%

핵심지표

대항력 임차권

확약 확인 필수

서울서부지방법원 2026타경50281. 서울 은평구 신사동 유성아이비 이동 602호 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 권민철이며, 2021년 거래가액은 255,000,000원입니다. 등기상 2023년 설정된 주택임차권이 가장 중요한 권리입니다.

물건 개요

소재지	서울특별시 은평구 신사동 270-55 유성아이비 이동 6층602호
용도 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) 방2·주방·거실·화장실·다용도실
소유자	권민철
감정가 / 최저가	244,000,000원 / 195,200,000원
매각기일	2026.08.25
신청채권	주택도시보증공사 승계 구조

① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권

⚠️ 일반적인 대항력 인수 구조 임차인 보증금 255,000,000원은 최저매각가 195,200,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 매수인은 부족분 약 63,332,800원을 인수하는 구조가 됩니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서 비고에 따라 신청채권자인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다.

✅ 확약 적용 김대일 임차인에 대한 인수 실질은 0원으로 판단합니다. 단, 확약 밖 다른 권리의 배당·말소 여부는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김대일	255,000,000원	有	有	보증기관 승계 구조

전입일 2021.05.25, 확정일자 2021.05.25, 임차권등기 2023.07.26입니다. 임차보증금 배당요구가 있으며 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

시점	면적	거래가
2026.02	29.31㎡	214,000,000원
2026.01	29.31㎡	218,000,000원
2021.06	29.31㎡	255,000,000원
최근12개월 평균	2건	216,000,000원

최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 90.4%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 255,000,000원 대비 최근 평균 216,000,000원으로 하락 추세(-15.3%)입니다.

배당 분배

감정가 vs 실거래

최저가는 최근12개월 평균보다 낮지만 하락 추세를 반영해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 원본 확인. 임차권 말소 동의 및 잔존보증금 반환청구권 포기 확약 내용을 반드시 확인합니다.
대항력 구조 확인. 확약 적용 전에는 보증금 255,000,000원 중 부족분 인수 위험이 존재했습니다.
시세 판단. 전체 평균 229,000,000원보다 최근12개월 평균 216,000,000원과 최신 거래 214,000,000원을 우선합니다.
환금성. 유성아이비(EF동) 총 22세대 소규모 다세대이며 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “확약이 핵심 변수인 대항력 임차권 물건”

이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 위험도가 높지만, 제출된 확약으로 주된 인수 부담이 제거되는 특수 구조입니다. 가격은 최근 거래 대비 할인되어 있으나, 최근 12개월 평균과 하락 추세를 기준으로 판단해야 합니다. 결론적으로 권리 확인은 필수, 가격은 검증 후 접근하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 4,400만원
2	2026-08-25	유찰	1억 9,520만원
3	2026-09-29	D-8 진행	1억 5,616만원

부동산강제경매

대항력 임차보증금 구조, 확약으로 풀리는 물건 — 은평구 신사동 유성아이비 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 핵심 변수인 대항력 임차권 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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