서울남부지방법원 2025타경717. 화곡동 엘케이드림빌 제5층 제504호, 전용 38.76㎡가 비교 대상인 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 소유자는 황용순이고, 등기부상 현재 남아 있는 말소기준권리는 2022.09.07. 주택도시보증공사의 가압류 392,000,000원입니다. 2017년 서울서부신용협동조합 근저당, 김춘희의 주택임차권, 주식회사와이펀드대부 및 임상윤 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건을 “등기상 후순위 권리가 소멸하니 안전하다”고 단순하게 보면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 윤주로가 확인되고 전입일은 2021.02.19로 말소기준권리 2022.09.07보다 앞섭니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있고 실제 인수금액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경717 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-57 엘케이드림빌 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 38.76㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 황용순 |
| 감정가 / 최저가 | 357,260,000원 / 285,808,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜란 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 감정평가 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 제시외건물㉠ 소재 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 선순위 전입은 별도 확인
등기부상 과거 근저당과 김춘희의 주택임차권은 이미 말소돼 현재 경매에서 매수인이 그대로 승계할 권리로 보이지 않습니다. 현재 기준점은 2022.09.07. 주택도시보증공사의 가압류이고, 2025.09.25. 김혜란의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주로 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인은 전입시점이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 무조건 싸진다고 볼 수 없고, 보증금 및 배당 여부를 확인한 뒤 실질취득액 = 낙찰가 + 미배당 인수액 관점에서 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 시세보다 높다
LK드림빌의 확인된 거래는 많지 않습니다. 전용 38.76㎡의 최신 거래는 2023.08 · 3층 · 260,000,000원이고, 또 다른 거래는 2022.06 · 41.66㎡ · 2층 · 303,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 38.76㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 41.66㎡ | 2 | 303,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 281,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.76㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
가격 판단은 전체 평균 281,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 285,808,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원의 109.9%입니다. 또한 최근 구간은 이전 거래 대비 -14.2%로 하락했습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,801,312원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 392,000,000원 | 281,006,688원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 김혜란 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 747,000,000원 중 예상 배당은 281,006,688원이고, 부족액은 465,993,312원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 윤주로의 보증금이 미상이므로 표의 매수인 인수 0원을 실제 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가도 안전해지는 구조는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 285,808,000원 | 281,006,688원 | 465,993,312원 |
| 2회 유찰 시 | 228,646,400원 | 224,645,350원 | 522,354,650원 |
| 3회 유찰 시 | 182,917,120원 | 179,556,280원 | 567,443,720원 |
현재 자료의 시나리오상 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 임차인 윤주로의 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 228,646,400원 또는 182,917,120원으로 내려가더라도 실제 미배당 보증금이 존재하면 실질취득액은 그만큼 올라갈 수 있습니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며 2017년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제5층 제504호입니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 3필지 일단의 부정형 토지로 서측·남측·동측 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,327,000원/㎡, 토지면적 165.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 제시외. 공부와 달리 제시외건물㉠이 소재하며 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. LK드림빌은 16세대이며 확인된 실거래는 2건으로 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤주로 보증금 확인. 전입일 2021.02.19가 말소기준권리보다 빠르므로 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금의 미배당 인수분이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 281,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -14.2%인 만큼 과거 303,000,000원 거래만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 여부와 현황·이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 각종 용도지역·지구의 적용 여부를 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 최저가 285,808,000원이 최근 실거래 260,000,000원의 109.9%로 여전히 높고 최근 흐름도 -14.2%라는 점입니다. 둘째, 윤주로의 전입이 말소기준권리보다 앞서면서 보증금은 확인되지 않았다는 점입니다. 등기부의 과거 담보권이 대부분 말소됐다는 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 보류, 임차보증금 확인이 선행. 현재 단계에서 가장 중요한 결론입니다.
