서울남부지방법원 2025타경717. 서울 강서구 화곡동 엘케이드림빌 제5층 제504호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 357,260,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 228,646,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 황용순이며, 제공된 말소기준권리는 2022.09.07. 주택도시보증공사의 가압류 392,000,000원입니다. 이후 2025.09.25. 김혜란의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 가압류보다 점유자 윤주로입니다. 윤주로의 전입신고일은 2021.02.19.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능성이 있으나 보증금과 우선변제 여부가 미상인 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경717 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-57 엘케이드림빌 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 전용면적 | 38.76㎡ |
| 건물 | 2017년 8월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 제5층 |
| 소유자 | 황용순 |
| 감정가 / 최저가 | 357,260,000원 / 228,646,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 것은 임차 점유
등기부에는 과거 여러 근저당과 주택임차권이 있었지만 현재는 이미 말소된 상태입니다. 2019.11.26. 김춘희 명의 주택임차권 345,000,000원도 2020.02.12. 말소됐고, 2020년 설정된 와이펀드대부·임상윤의 근저당 역시 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.09.07. 주택도시보증공사의 가압류입니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주로 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차 관련 확인 대상은 윤주로 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 별도 중복 합산 문제는 없습니다. 반대로 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 하지만 실질취득은 미확정
LK드림빌은 16세대, 사용승인일은 2017.08.14.입니다. 확인된 거래는 2건이며, 대상 면적과 일치하는 38.76㎡ 거래는 2023.08. 260,000,000원입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균도 260,000,000원이고, 현재 최저가 228,646,000원은 그 87.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 38.76㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 41.66㎡ | 2 | 303,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 281,500,000원 |
전체 2건 평균은 281,500,000원이지만 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근12개월 평균은 각각 260,000,000원이며, 최근 대비 이전 거래 추세는 -14.2%입니다. 따라서 시장은 하락 방향으로 해석해야 하고, 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,001,044원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 392,000,000원 | 224,644,956원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 김혜란 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 747,000,000원 중 예상 배당은 224,644,956원이고, 미배당액은 522,355,044원입니다. 이 배당 시뮬레이션은 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 구조이며, 윤주로의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 매수인 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 228,646,000원 | 224,644,956원 | 522,355,044원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 182,916,800원 | 179,555,965원 | 567,444,035원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 146,333,440원 | 143,484,772원 | 603,515,228원 |
유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부담은 낙찰가 하락과 별개로 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 방식으로 접근할 수 없는 물건입니다. 보증금이 확인된 뒤 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 북측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2017년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 3필지 일단의 부정형 토지, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측·남측·동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 거래. 단지는 16세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 최근 대비 이전 거래 추세가 -14.2%로 하락 방향입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤주로 보증금 확인. 전입일 2021.02.19.의 점유자입니다. 임대차계약서·보증금·점유개시·확정일자 확인이 최우선입니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 최근 시세 260,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -14.2%이므로 과거 전체 평균 281,500,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·범위·권리관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인할 사건
현재 최저가는 228,646,000원으로 최근 시세 지표 260,000,000원의 87.9%입니다. 숫자만 보면 2회 유찰에 따른 할인폭이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 권리분석에서 우선순위는 가격이 아닙니다. 윤주로는 말소기준권리보다 앞선 2021.02.19. 전입자로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실질취득비용을 아직 계산할 수 없습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -14.2%이므로 가격 판단은 더욱 보수적으로 해야 합니다. 보증금 확인 → 인수액 확정 → 낙찰가와 합산 → 최근 시세와 비교의 순서를 지키는 것이 이 물건의 핵심입니다.
