부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경13681 · 서울북부지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 58.46㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

242,240,000원 2억 4,224만 감정가 302,800,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,422만원

최저가의 10% · 24,224,000원

실거래 대비

▼ 70.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 8.27억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 부담 없는 서울 노원 아파트. 다만 지분매각 물건으로 공유자 관련 절차 확인이 필요합니다.

가격 최저매각가 242,240,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 798,083,333원의 30.4%
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 24,224,000원
리스크 임차인 인수 0원이나 지분매각·공유자 우선매수는 확인 필요

한 줄 평 서울 노원 대단지 아파트로 임차인 인수 0원 구조입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 30.4% 수준으로 가격 차이는 크지만, 일반 매각이 아닌 지분매각 물건이므로 공유자 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

감정가

302,800,000원

아파트

최저가

242,240,000원

1회 유찰(80%)

실거래 평균

798,083,333원

최근 12개월 12건

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

서울북부지방법원 2025타경13681. 서울 노원구 중계동 중계5단지주공아파트 510동 404호입니다. 전형적인 임차인 위험형은 아니며, 등기상 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 지분매각입니다. 공유자 사애숙(5분의 3), 임효준(5분의 2) 중 임효준 지분 관련 근저당권 실행으로 진행되는 사건입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13681 (임의경매)
소재지	서울특별시 노원구 중계동 359-1 중계5단지주공아파트 510동 4층 404호
물건종류 / 이용	아파트 · 중계5단지주공 · 58.46㎡
소유자	사애숙(공유자 5분의 3), 임효준(공유자 5분의 2)
감정가 / 최저가	302,800,000원 / 242,240,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사뉴동림대부 / 210,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2025.04.28 설정된 을구 11번 주식회사뉴동림대부 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권과 2024년 설정된 대부업권 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 지분매각 체크 — 가격보다 절차 확인

⚠️ 지분매각 물건 매각물건명세서 비고에 지분매각 및 공유자 우선매수는 1회에 한함이 기재되어 있습니다. 일반 아파트 전체 매입과 달리 공유관계에 따른 절차 확인이 필요합니다.

공유자	지분	비고
사애숙	5분의 3	공유자
임효준	5분의 2	근저당 실행 대상 지분

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 폭

동일 단지 주공5 전용 58.46㎡ 최근 실거래 12건 기준 평균은 798,083,333원입니다. 현재 최저매각가 242,240,000원은 최근 12개월 평균 대비 30.4% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	58.46㎡	10	900,000,000원
2026.07	58.46㎡	13	820,000,000원
2026.07	58.46㎡	6	760,000,000원
2026.06	58.46㎡	7	840,000,000원
2026.05	58.46㎡	7	770,000,000원
평균	—	12건	798,083,333원

매각대금 배분 (최저가 242,240,000원)

최저가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균 대비 30.4% 수준입니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 242,240,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,191,360원
뉴동림대부 근저당	420,000,000원	238,048,640원
소유자 교부	-	0원

최저매각가 기준으로 뉴동림대부 근저당 채권최고액 420,000,000원 중 238,048,640원이 배당되고 181,951,360원 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 미배당 채권은 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담하는 등기상 인수금액은 0원입니다.

⚠️ 입찰 전 확인 지분매각 물건이므로 공유자 관계, 점유 상태, 실제 사용권한에 대한 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

지분매각 확인. 일반적인 아파트 전체 취득과 다른 절차를 확인해야 합니다.
공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한함이라는 매각 조건을 확인하세요.
임차관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격 메리트와 지분 리스크의 균형”

이 물건은 권리상 인수 부담은 낮습니다. 최근 실거래 평균 7.98억 대비 최저매각가 2.42억이라는 가격 차이는 분명한 장점입니다. 다만 일반 아파트 경매와 달리 지분매각이라는 구조적 특성이 있으므로, 가격만 보고 접근하기보다 공유관계와 취득 후 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 부담은 없지만, 지분매각 절차를 확인해야 한다 — 노원 중계5단지주공 404호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 지분매각 체크 — 가격보다 절차 확인

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 폭

④ 예상배당표 (최저매각가 242,240,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격 메리트와 지분 리스크의 균형”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 280만원
2	2026-08-25	대기	2억 4,224만원