배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.073회 · 최저 1,746,069,000원
B매력지수58유찰 1회
부동산임의경매
2025타경13698 · 서울북부지방법원 · 근린시설
200.3㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
2,182,586,000원
21억 8,258만
감정가 2,728,232,860원
감정가의 80%▼ 20% 할인
다음 매각기일
08-25
서울북부지방법원 10:00
입찰 보증금
2억1,825만
최저가의 10% · 218,258,600원
감정가 대비
▼ 20.0%싸게 매수
감정가
27.28억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것권리 구조는 단순하지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 실질취득 리스크 확인이 필요한 근린시설+토지 물건.
매력지수 B등급 · 권리 분석은 단순하나 대항력 임차인 보증금 미상 리스크가 남은 근린시설+토지
말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 대항력 있는 임차인 3명 중 보증금 미상자가 있어 인수 가능성을 확인해야 하므로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당 중심의 권리 구조는 명확하고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 있는 임차인 보증금 미상이 남아 있어, 단순히 최저가만 보고 판단하기보다 임차 관계 확인이 먼저인 물건입니다.
감정가
2,728,232,860원
근린시설+토지
최저가
2,182,586,000원
1회 유찰(80%)
실질취득 리스크
임차 확인 필요
대항력 임차인 존재
핵심지표
인수 가능성
보증금 미상 2건
서울북부지방법원 2025타경13698. 서울 중랑구 면목동 리더스빌딩은 토지와 건물이 일괄매각되는 근린시설+토지 물건입니다. 감정가는 27억 2,823만원, 현재 최저매각가는 21억 8,258만원입니다. 핵심 권리는 2024년 설정된 보광동새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경13698 (임의경매)
소재지
서울특별시 중랑구 면목동 186-157 리더스빌딩
용도 / 이용상태
근린시설 + 토지 · 1층 일반음식점, 2~3층 사무소 및 오락시설, 4층 주택
소유자
김귀자
감정가 / 최저가
2,728,232,860원 / 2,182,586,000원
신청채권자 / 청구
보광동새마을금고 / 1,700,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.07.11 설정된 보광동새마을금고 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 대항력 있는 임차인이 존재하므로 임차보증금 관련 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 확인 필요
임차인
점유
전입일
대항력
보증금
(주)한빛전설 김서연
미상
2022.05.26
있음
미상
김민정
미상
2019.09.18
있음
미상
서홍석
2층 펠라즈 배달여행
2023.08.02
있음
1,500원
민경훈
미상
2024.12.05
없음
미상
안오성
4층
2025.01.13
없음
미상
⚠️ 임차 리스크 대항력 있는 임차인 중 (주)한빛전설 김서연, 김민정은 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입신고가 말소기준권리 이전이라 매수인 인수 가능성이 있으므로 매각물건명세서 보완 및 임대차 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표 (매각가 2,182,586,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
24,225,860원
보광동새마을금고 근저당
2,040,000,000원
2,040,000,000원
효성아이티엑스주식회사 근저당
390,000,000원
118,360,140원
이명순 근저당
100,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 근저당 인수 구조는 없습니다.
⛔ 주의 관점 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 최저가가 낮아져도 보증금 인수 가능성이 남으면 실질 취득비용은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울특별시 중랑구 면목동 서울중랑초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·점포 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 중로변 위치로 차량 출입이 편리하며 중랑역 인근 대중교통 이용이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물, 사용승인일 2004.06.11입니다.
토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 200.3㎡, 토지이용계획상 여러 제한사항이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차보증금 확인. 대항력 임차인 보증금 미상 부분을 반드시 확인해야 합니다.
명도 계획. 근린시설 특성상 영업 임차인과 점유 관계 확인이 필요합니다.
권리 검토. 보광동새마을금고 근저당 이후 권리는 소멸하지만 임차권은 별도 검토 대상입니다.
원본 확인. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유가 변수”
이 물건은 등기상 말소 구조는 명확합니다. 하지만 근린시설 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 확인 여부가 실제 취득비용을 좌우할 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 권리 구조는 합격, 임차 확인은 필수인 물건으로 보는 것이 적절합니다.
사건 개요
소재지
서울특별시 중랑구 면목동 186-157
법원·사건
서울북부지방법원
·2025타경13698
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·법정동 101호 경매법정
물건
일반건물
철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 제2종근린생활시설 / 1층 115.76㎡ 소매점 / 2층 115.76㎡ 사무소 / 3층 115.76㎡ 사무소 / 4층 52.52㎡ 사무소외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
서울특별시 중랑구 면목동 186-157
200.3㎡
#2
서울특별시 중랑구 면목동 186-157 리더스빌딩
철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 제2종근린생활시설
1층 115.76㎡ 소매점
2층 115.76㎡ 사무소
3층 115.76㎡ 사무소
4층 52.52㎡ 사무소
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 중랑구 면목동 186-157
2025-12-01 16:51
서울특별시 중랑구 면목동 186-157 리더스빌딩
2025-12-02 12:19
임차인 서홍석을 만나 점유관계 조사함.
4층 거주자 안오성에 의하면 본인은 임대차관계를 맺지 않고, 주민등록만 등록하고 산다고 진술.
덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 안오성 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
덧붙인 외국인체류확인서와 같이 주거임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
덧붙인 상가건물임대차현황서와 같이 상가임차인으로 조사한 (주)한빛전설, 김민정, 서홍석, 민경훈이 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
