부동산강제경매

2025타경13707 · 서울북부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 17.7642㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

176,000,000원 1억 7,600만 감정가 206,000,000원

감정가의 85% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 164,800,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울북부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,648만원

최저가의 10% · 16,480,000원

실거래 대비

▲ 1279.3% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1,276만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 가능성이 핵심 리스크입니다.

가격 최저가 164,800,000원(감정가 206,000,000원의 80%)
자금 입찰보증금 약 16,480,000원 · 인수액은 임차보증금 확인 필요
리스크 임차인 임두리 대항력 있음·보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 존재

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 리스크입니다. 임차인 임두리는 전입신고·확정일자가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 및 우선변제권이 있고, 보증금이 미상이라 낙찰 후 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

감정가

206,000,000원

근린시설

최저매각가

164,800,000원

1회 유찰(80%)

실질취득 리스크

임차보증금 확인 필요

대항력 임차인 존재

인수 권리

확인 필요

보증금 미상

서울북부지방법원 2025타경13707. 서울 동대문구 신설동 청광플러스원청계2 3층 312호 근린시설입니다. 감정가는 2.06억, 현재 최저가는 1.648억으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 가압류와 압류 등 다수 권리가 있으나 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 후 소멸 대상입니다. 다만 일반적인 깨끗한 물건과 다른 점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13707
소재지	서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 3층 312호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔로 이용중
소유자	김순자
감정가 / 최저가	206,000,000원 / 164,800,000원
신청채권 / 청구액	임두리 / 176,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

등기상 2021년 소유권 이전 후 2025년부터 한화생명보험 가압류, 권도훈 가압류, 경매개시결정, 압류, 주택도시보증공사 가압류 등이 설정되었습니다. 해당 권리들은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 임두리는 전입신고가 2024.10.02로 확인되고, 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상

임차인	전입일	확정일자	권리	주의
임두리	2024.10.02	2024.10.02	대항력 有 우선변제권 有	보증금 미상 · 인수 가능성 확인 필요

⚠️ 가장 중요한 확인사항 임차인 임두리는 등기상 경매 신청채권자와 동일 인물로 표시되어 관계인 가능성도 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음으로 기재되어 있어, 보증금 확인 전에는 안전한 무인수 물건으로 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,107,200원
한화생명보험 가압류	44,334,431원	44,334,431원
권도훈 가압류	11,521,070원	11,521,070원
경매개시결정 · 임두리	176,000,000원	105,837,299원
주택도시보증공사 가압류	351,500,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

유찰 후 가격은 낮아졌지만 임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득가는 달라집니다.

✅ 권리 관점 가압류·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 부담은 크지 않습니다.

⛔ 임차인 관점 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 낙찰 전에 보증금과 배당 가능액을 확인하지 않으면 매수인 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 임두리의 실제 보증금과 배당 여부 확인이 최우선입니다.
대항력 판단. 전입일이 선순위로 확인되어 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
권리 소멸 확인. 가압류·압류·경매개시결정은 매각 후 소멸 대상입니다.
용도 확인. 오피스텔 및 근린시설 이용 상태와 관리 현황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차 리스크를 먼저 본다”

이 물건은 1회 유찰로 숫자상 할인폭은 생겼지만, 일반적인 안전형 경매 물건과는 다릅니다. 후순위 권리는 정리되지만 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰 판단 기준은 최저가 1.648억이 아니라 임차보증금 확인 후 결정되는 실질취득 비용입니다. 임차 리스크가 해소될 때 가격 메리트가 의미를 가집니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인이 변수다 — 신설동 청광플러스원청계2 312호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상

③ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차 리스크를 먼저 본다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 600만원
2	2026-08-25	대기	1억 6,480만원