부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 대부분 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 연립/다세대 + 토지 일괄매각이고, 임차권등기·미상 점유가 있어 권리보다 임차관계와 환금성이 핵심입니다.

감정가

1,244,650,000원

연립/다세대 + 토지

최저가

995,720,000원

감정가 80%

실질취득

995,720,000원

인수액 0원

핵심지표

임차권 검토

다세대 환금성 확인

서울북부지방법원 2025타경13752. 서울 동대문구 제기동 137-294 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 홍영자이며, 말소기준권리는 2013년 10월 30일 설정된 제기동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 존재하는 만큼 점유관계 확인은 필수입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 80%인 995,720,000원입니다. 권리상 인수 위험은 없지만, 시세 데이터가 없어 아파트처럼 단순 비교하기 어렵고, 원룸주택 4가구 이용 상태인 소규모 공동주택 특성을 고려해야 합니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13752
소재지	서울특별시 동대문구 제기동 137-294 도로명: 서울특별시 동대문구 안암로24길 23-9
물건종류 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 주택(원룸주택 4가구)으로 이용중
소유자	홍영자
감정가 / 최저가	1,244,650,000원 / 995,720,000원
신청채권자 / 청구	유공종 / 57,224,109원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2013년 10월 30일 제기동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 이를 기준으로 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 승계하는 권리는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

임차인	점유	보증금	대항력	위험
김차랑	1층101호	5,500만원	없음	전입신고가 말소기준권리 이후
김대원	미상	미상	없음	보증금 미상, 보완 확인 필요
유공종	103호 임차권등기	55,000,000원	없음	임차권등기, 관계인 가능성 검토

⚠️ 임차권등기와 신청채권자 동일인 유공종은 등기상 임차권자이면서 경매 신청채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있어, 현황조사와 명세서 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 995,720,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	12,357,200원
제기동새마을금고 근저당	130,000,000원	130,000,000원
경매개시결정 · 유공종	57,224,109원	57,224,109원
소유자 교부	-	796,138,691원

매각대금 배분 (995,720,000원)

회차별 매각가격

유찰이 추가될 경우 가격은 하락하지만, 다세대 특성상 환금성과 매수수요 확인이 중요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 단순합니다.

⛔ 주의 관점 시세 데이터가 확인되지 않는 소규모 다세대 물건입니다. 최저가 하락만 보고 접근하기보다 임차인 관계, 건물 상태, 매수층 확보 여부를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 고려대학교 동측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 6호선 고려대역이 위치합니다.
토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 116㎡, 공시지가 3,444,000원/㎡입니다.
용도. 감정평가상 주택(원룸주택 4가구)으로 이용 중이며 다세대·임대수익형 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차관계 확인. 김대원의 보증금 미상 점유 부분과 유공종 임차권등기 관계를 원본 서류로 확인하세요.
명도 검토. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
환금성 판단. 아파트와 달리 소규모 다세대는 매수층과 거래 빈도를 따져야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것은 많다”

이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 연립/다세대 + 토지 물건은 가격보다 실제 점유와 환금성이 낙찰 후 결과를 좌우합니다. 임차권등기와 미상 점유를 확인한 뒤, 적정 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	12억 4,465만원
2	2026-08-25	대기	9억 9,572만원

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 다세대 환금성과 임차권을 봐야 한다 — 제기동 2025타경13752

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

③ 예상배당표 (최저매각가 995,720,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것은 많다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

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