부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경13761 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 22.05㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

119,200,000원 1억 1,920만 감정가 149,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,192만원

최저가의 10% · 11,920,000원

실거래 대비

▼ 48.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.32억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 보증기관 승계 임차권등기가 핵심 리스크인 다세대. 확약 범위 확인이 필수입니다.

가격 최저가 119,200,000원 = 최근 실거래 130,000,000원의 91.7%
자금 입찰보증금 약 11,920,000원 · 임차권 관련 인수 가능액 확인 필요
리스크 한국토지주택공사 임차권등기 존재 · 우선변제 및 확약 내용 검토 필요

한 줄 평 임차권등기가 설정된 다세대 물건입니다. 최저가는 최근 실거래 대비 낮지만, 임차권등기 및 보증기관 승계 구조가 핵심 변수입니다. 확약 내용과 실제 인수 범위를 확인한 뒤 접근해야 합니다.

감정가 / 최저가

149,000,000원 / 119,200,000원

1회 유찰

최근 실거래

130,000,000원

2022.07 거래

최저가 ÷ 시세

91.7%

최근 거래 기준

임차권 인수 검토

22,768,800원

배당 부족분 기준

서울북부지방법원 2025타경13761. 서울 중랑구 신내동 브라운하우스 씨동 5층 502호 다세대 물건입니다. 감정가는 149,000,000원이며 1회 유찰 후 최저가는 119,200,000원입니다. 가격만 보면 최근 실거래 130,000,000원보다 낮아 접근 여지가 있지만, 이 사건의 핵심은 임차권등기와 보증기관 승계입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13761
소재지	서울특별시 중랑구 신내동 445-1 브라운하우스 씨동 5층 502호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)
소유자	조영배
감정가 / 최저가	149,000,000원 / 119,200,000원
신청채권 / 청구액	서울보증보험 주식회사 / 145,099,109원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 5번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시되어 있으며, 임차권등기명령에 따른 보증금 139,500,000원이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계 구조

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	139,500,000원	有	有	보증기관 대위·승계
한국토	미상	판정 불가	해당 없음	해당 없음

⚠️ 임차권 관련 핵심 한국토지주택공사 임차권은 보증기관 승계 구조로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 배당 부족분 22,768,800원은 매각 조건상 확인 대상이며, 확약서 내용에 따라 대항력 및 잔존 반환청구권 포기 여부를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교

동일 평형 최근 거래 기준으로 브라운하우스는 2022년 7월 21.66㎡ 4층 거래 130,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가는 119,200,000원으로 최근 거래 대비 91.7% 수준입니다.

감정가 vs 실거래

배당 분배 (현재 최저가 기준)

④ 예상배당표

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,468,800원
임차인 한국토지주택공사 보증금	139,500,000원	116,731,200원
주택도시보증공사 가압류	2,014,500,000원	0원
서울보증보험 강제경매	145,099,109원	0원

✅ 가격 관점 최저가는 최근 실거래 대비 낮아 가격 자체는 검토 가능한 구간입니다.

⛔ 권리 관점 임차권등기와 보증기관 승계 구조가 있어 단순 무권리 물건으로 보기 어렵습니다. 확약 범위와 실제 매수인 부담 여부 확인이 우선입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 을구 5번 한국토지주택공사 임차권등기의 인수 여부를 반드시 확인하세요.
확약서 확인. 2026.04.01 제출된 확약 내용이 해당 임차권에 어떤 영향을 주는지 검토해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 여부 확인이 필요합니다.
시세 확인. 최근 거래는 130,000,000원으로 표본이 적어 개별 호수 차이를 반영해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저

이 물건은 최저가만 보면 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다. 그러나 다세대 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 임차권등기와 인수 가능 부담입니다. 보증기관 승계 구조와 확약 내용을 정확히 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

부동산강제경매

임차권등기 인수 위험이 핵심 — 중랑 브라운하우스 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증기관 승계 구조

③ 시세 비교

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 4,900만원
2	2026-08-25	대기	1억 1,920만원